帕爾迪和美國房地產(chǎn)市場的60年
有這樣一個冷酷的笑話，兩人結伴登山，其中一位不慎滑倒跌下了懸崖。他的朋友趴在懸崖邊上，望著下面云霧籠罩的深淵，急切地問道：“你怎么樣啦？”“老實說，我不太清楚，”掉下去的人回答，“我還沒碰到底吶！”
這位登山者的遭遇，恰好符合主流輿論對于時下美國房地產(chǎn)行業(yè)的評價?！翱床坏剿淼懒硪欢说墓饷鳌?，前景一片撲朔迷離。但是對于研究者來說，眼下的市場環(huán)境揭示了很多被高速發(fā)展和繁榮掩蓋的問題，從而引發(fā)了對于美國房地產(chǎn)市場更加理性和深入的思考。就像史詩《伊利亞特》通過描述戰(zhàn)爭中最關鍵的51天來反映希臘和特洛伊之間的十年戰(zhàn)爭一樣，本書結合美國市場環(huán)境變化中的重要事件，講述了帕爾迪和它的同業(yè)競爭對手們是如何在市場環(huán)境變化中生存和發(fā)展的。
縱觀帕爾迪的歷史發(fā)展過程，根據(jù)美國社會經(jīng)濟條件的變化，按照它實施戰(zhàn)略轉型的舉措為節(jié)點，我們把帕爾迪的發(fā)展分為六個階段（見圖2-1）。第一個階段是20世紀50年代的聚焦住宅房地產(chǎn)，確立專業(yè)化路線；第二個階段為20世紀60年代的實現(xiàn)跨地域經(jīng)營與尋求差異化優(yōu)勢；第三個階段為20世紀70年代帕爾迪的與時俱進：提供住房抵押貸款、上市融資、為“嬰兒潮”設計住宅；第四個階段為20世紀80年代推行質量領先計劃和房地產(chǎn)金融創(chuàng)新；第五個階段為20世紀90年代及21世紀初的抓住發(fā)展好機遇，通過精細化運營和穩(wěn)健高效擴張，由內(nèi)而外實現(xiàn)快速增長，成為全美第一大房地產(chǎn)開發(fā)商；第六個階段為2006年后次貸危機發(fā)生后的應對。
圖2-1 帕爾迪公司發(fā)展歷程示意圖
2.1 美國房地產(chǎn)行業(yè)的特點和戰(zhàn)前發(fā)展
2.1.1 美國房地產(chǎn)行業(yè)周期與特點
房地產(chǎn)行業(yè)本身是周期性的行業(yè)，除了房地產(chǎn)空置模型中反映的缺乏-飽和的周期外，還受宏觀經(jīng)濟周期、人口周期、甚至次級貸款利率調整周期的影響。這些周期之間的相互作用導致美國房地產(chǎn)市場從第二次世界大戰(zhàn)戰(zhàn)后至今經(jīng)歷了幾次大起大落（見圖2-2）。其中，1950年、1972年和1999年這3個時間點具有特殊的代表意義。1950年是第二次世界大戰(zhàn)結束后第一個行業(yè)繁榮期的中間時點，當時單家庭住宅的開工達到創(chuàng)紀錄的高峰。1972年是第二次世界大戰(zhàn)結束后第二個行業(yè)繁榮期的中間時點，在那個時期，多家庭住宅呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢，新開工的房屋數(shù)量達到歷史高峰。1999年是第三個行業(yè)繁榮期，單家庭住宅銷量再次迅速增長。
縱觀美國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史，我們會發(fā)現(xiàn)它其實就是美國政府通過直接法令（如關注中低收入人群的房屋自主問題等）、土地政策（《住宅法》、土地規(guī)劃等）、經(jīng)濟杠桿（稅收貸款利率等）甚至直接干預來扶植美國房地產(chǎn)行業(yè)的歷史。
這也難怪，美國的房地產(chǎn)行業(yè)是美國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，每當美國政府希望刺激經(jīng)濟發(fā)展的時候，首先采取各種手段刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)就像美國經(jīng)濟肥厚的屁股，每當政府需要為經(jīng)濟注射興奮劑的時候，都會把針頭毫不留情地扎過來。應該說，美國房地產(chǎn)行業(yè)在第二次世界大戰(zhàn)戰(zhàn)后的50年中雖然歷經(jīng)幾次經(jīng)濟周期，但是在政府的扶植下一直穩(wěn)健發(fā)展，對美國的經(jīng)濟發(fā)展起到了帶動和穩(wěn)定的作用。然而成也蕭何，敗也蕭何，過度扶植和依賴房地產(chǎn)市場，最終導致當2007年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)危機的時候，出現(xiàn)了全面的金融和經(jīng)濟危機。這一部分，我們會在后面的討論中逐步闡述。
背景資料
房地產(chǎn)的重要性
房地產(chǎn)業(yè)是美國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，半個世紀以來，美國房地產(chǎn)及其衍生行業(yè)產(chǎn)值一直高居GDP的20%左右（見圖2-3）。根據(jù)2001年的數(shù)據(jù)，住宅占美國國民經(jīng)濟有形資產(chǎn)的36%（見圖2-4），遠遠高于非住宅建筑（22%）、設備（14%）、政府擁有固定資產(chǎn)（19%）、耐用消費品（9%）所占的比例。從GDP產(chǎn)值構成看，其他支柱產(chǎn)業(yè)都沒有達到這樣的規(guī)模。2000年美國GDP達9.8萬億美元，其中信息產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占8.3%，汽車業(yè)產(chǎn)值占7.4%，均遠遠低于房地產(chǎn)所占比重。這都說明了住宅房地產(chǎn)在美國經(jīng)濟中舉足輕重的地位。
房地產(chǎn)市場發(fā)展的驅動因素
房地產(chǎn)行業(yè)本身的供求關系其實是核心的因素，比如當需求增加，供給不足，即住房空置率下降，不斷有新建項目時，房地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展階段；當需求減少，供給過度，住房空置率上升，有較多完工項目時，房地產(chǎn)行業(yè)處于衰退階段。但這些美國房地產(chǎn)跌宕起伏的發(fā)展歷程背后的幾個關鍵的驅動因素，則分別是人口變化、利率走勢、金融杠桿、政府調控政策（除前面金融和利率政策以外）和全美（全球）政治經(jīng)濟大事。
圖2-3 房地產(chǎn)行業(yè)50年間，一直保持產(chǎn)值占美國GDP的1/5以上
圖2-4 居民住房占據(jù)國家經(jīng)濟有形資產(chǎn)的1/3
資料來源：美國經(jīng)濟分析局。
1. 人口變化
住宅市場變化的原始驅動因素來自于人口的變化。收入水平和生命周期，是住宅市場需要特別關注的人口影響因素。
人口收入水平與住宅的銷售價格呈現(xiàn)顯著的正相關性。一項對全球國家的調查顯示：人均GDP處于800～3 000美元時，住宅產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)加速發(fā)展的態(tài)勢；在人均GDP達到3 000美元后，居民住宅選擇明顯地從城市轉到城郊和鄉(xiāng)村。美國的經(jīng)濟在19世紀完成人均GDP從1 000～3 000美元的跨越，其住宅產(chǎn)品的平均價格是消費者平均年收入的3～5倍，可支配收入的提高刺激了有效需求，促進了住宅市場的發(fā)展。
在人口生命周期方面，“嬰兒潮”一代對美國房地產(chǎn)行業(yè)的影響非常大?！皨雰撼薄币淮拈L大成人促進了多家庭住宅的發(fā)展，活躍老年人群體（這個群體的特征是經(jīng)濟上比較富裕，年齡接近退休，渴望獨立空間，追求生活品質）則促進了單家庭住宅銷量的上升。此外，由于“嬰兒潮”期間出生的人口數(shù)量大，他們的下一代自然形成了所謂的鏡像“嬰兒潮”，鏡像“嬰兒潮”（20世紀80～90年代出生的人群）也已經(jīng)進入或即將進入購房需求的階段。這種影響對于美國社會和房地產(chǎn)市場的影響都將會是極為深遠的。
2. 利率走勢
美國抵押貸款利率的下降推動著房地產(chǎn)市場的繁榮。由于美國居民儲蓄率普遍較低，而負債率高，因此對利率極為敏感。1990～2002年的數(shù)據(jù)顯示，抵押貸款利率不斷降低時，新開工住宅套數(shù)不斷升高，住房的銷售數(shù)量不斷增加，而居民辦理按揭時，銀行所收取的按貸款額一定比例計算的手續(xù)費也在不斷降低。
3. 金融杠桿
從歷史上看，美國房地產(chǎn)發(fā)生過三次金融革命。第一次金融革命開創(chuàng)了抵押貸款擔保體系。抵押貸款和國家擔保解決了經(jīng)濟大蕭條帶來的支付能力斷鏈問題，消費者的可支配收入變相增加，消費能力增強。第二次金融革命是住房抵押貸款證券化。抵押貸款證券化解決了抵押貸款的流動性問題和風險控制問題，為住房市場提供大量資金，推動了房地產(chǎn)市場的活躍，并使居民住房建設跟全球的資本市場結合為一體。第三次金融革命是信息技術的應用。信息技術的應用使房地產(chǎn)二級市場開始實行電子交易，降低了房地產(chǎn)金融行業(yè)的交易成本，提高了房地產(chǎn)金融的運行效率。
4. 政府調控政策
除了金融政策以外，政府為了調和貧富差距、緩和社會矛盾和穩(wěn)定社會，他們會面向窮人直接提供傾斜政策，例如支持興建經(jīng)濟適用房、1949年提出的為每個家庭提供住宅等；同時由于房地產(chǎn)市場在國民生活中有著巨大的影響，每屆政府甚至地方政府都會在房地產(chǎn)方面提出一些目標、政策等，例如1995年克林頓政府提出的在2000年家庭住宅擁有率達到67.5；東西岸的土地政策較緊、管制較嚴，導致東西岸房地產(chǎn)價格奇高。
5. 國內(nèi)外經(jīng)濟政治大事
戰(zhàn)爭、沖突對國家經(jīng)濟和人口造成的打擊是嚴重的，而戰(zhàn)后的百廢待興則又是大家伺機發(fā)展的沃土。從修建州際高速公路加速郊區(qū)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，到石油危機影響了人們到郊區(qū)買房的意愿，無不反映著房地產(chǎn)市場受外界影響的脆弱性和被動性。
資料來源：房地產(chǎn)行業(yè)：國際比較及國內(nèi)上市公司的價值判斷，陶鸝春。
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