土地增值稅清算鑒證，是指稅務(wù)師事務(wù)所接受委托對納稅人土地增值稅清算稅款申報的信息實施必要審核程序，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并出具鑒證報告，增強稅務(wù)機關(guān)對該項信息信任程度的一種鑒證業(yè)務(wù)。
稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵從國家稅務(wù)總局印發(fā)的《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（以下簡稱《鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》）。以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實證據(jù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的鑒證報告。
稅務(wù)師事務(wù)所按照《鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的規(guī)定出具的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)受理。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。
（六）土地增值稅的核定征收
核定應(yīng)納稅額是針對納稅人的一部分違法行為導(dǎo)致稅務(wù)機關(guān)難以查賬征收稅款而采取的一種補救措施。它也是一種征收稅款的方式，是在正常的稅款征收方式難以準(zhǔn)確合理征收稅款的前提下而采取的一種征稅方法，對于保證國家稅收及時足額入庫、促使納稅人遵守稅法規(guī)定正確納稅，具有一定的作用。根據(jù)《征管法》的有關(guān)規(guī)定，國稅發(fā)［2006］187號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：
（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的，是指該建賬不建賬，又不報經(jīng)批準(zhǔn)，擅自不設(shè)賬簿的，屬于違規(guī)行為，因此，除限期改正、逾期不改予以處罰外，采取核定征收。
（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。我國會計法、稅法及其他經(jīng)濟法規(guī)對賬簿等會計資料的保管、銷毀有明確規(guī)定，納稅人擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料，屬于嚴(yán)重的違法行為，除按規(guī)定處理外，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。
（3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。賬目混亂是指賬簿記載不清、賬據(jù)不符、賬表不符，原始憑證、記賬憑證等資料散失不全，收入、成本、費用、利潤失真，又無法查清的，除進行相關(guān)處理外，稅務(wù)機關(guān)可以核定征收稅款。
（4）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。該條是指納稅人有經(jīng)營行為，有納稅義務(wù)，不按規(guī)定進行土地增值稅的清算，而且，稅務(wù)機關(guān)責(zé)令清算，仍然拒不清算的，已經(jīng)屬于違法行為，稅務(wù)機關(guān)除核定征收之外，還要對其處罰。
（5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。此種情況是納稅人在納稅申報時，通過少報收入，多列成本、費用，減少計稅金額，達到少納稅的目的，屬于虛假申報，偷逃稅款，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)情況核定征收，并予以處理。
核定征收是一柄雙刃劍，一方面要求企業(yè)加強會計核算，及時準(zhǔn)確地申報納稅。如果企業(yè)違反了《征管法》的有關(guān)規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)可以按規(guī)定對土地增值稅采取核定征收。另一方面，也要求稅務(wù)機關(guān)不得事先規(guī)定對企業(yè)的土地增值稅進行核定征收。
此項規(guī)定強調(diào)，企業(yè)出現(xiàn)上述情況之一的，稅務(wù)機關(guān)按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。假設(shè)，企業(yè)所在地區(qū)預(yù)征率明顯偏低，如果開發(fā)項目利潤率很高，土地增值稅清算時實行查賬征收，就會出現(xiàn)適用稅率明顯高于預(yù)征率的情況。在這種情況下，企業(yè)可以爭取按當(dāng)?shù)匾?guī)定的預(yù)征率進行核定征收。
（七）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。
單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
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