第五篇 地產(chǎn)行業(yè)：房地產(chǎn)能“更上一層樓”
只要貨幣不緊，房價難跌，地產(chǎn)股行情就不斷。目前房價上漲處于理性的第一階段，未來還將上漲。由此更看好核心城市、高端和核心地段房產(chǎn)，并認為房地產(chǎn)投資也將復(fù)蘇。
——國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)高級分析師：孫建平
根據(jù)我們在《房價定乾坤》報告首創(chuàng)的行業(yè)前景三段論，目前行業(yè)正從成交量復(fù)蘇走向房價復(fù)蘇階段，對應(yīng)地產(chǎn)股投資邏輯是從成交量驅(qū)動股價走向房價驅(qū)動股價。
多國歷史表明，寬松的貨幣政策和充裕的超額貨幣是房地產(chǎn)泡沫的溫床。而且中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場是M1增速超過M2增速時的有效投資渠道，資金吸納能力強；而且內(nèi)地房價在上漲期顯著跑贏通脹水平。
當然，樓市資金新生力量和房價新推手是否會和2008年初到2009年初比例不斷提高的居民儲蓄定期存款的活化有關(guān)？關(guān)于這一點，我們可以關(guān)注通脹和資產(chǎn)泡沫預(yù)期。
一個簡單的方式是從宏觀看行業(yè)，其結(jié)論更為清晰，寬松貨幣政策驅(qū)動通脹和房價泡沫預(yù)期，無論經(jīng)濟前景是復(fù)蘇還是滯脹，未來一段時間內(nèi)房價將呈上漲趨勢。
總體上看，我們認為，只要貨幣不緊，房價難跌，地產(chǎn)股行情就不斷。貨幣政策松緊程度將直接決定房價上漲速度和地產(chǎn)股收益空間?？赡軐?dǎo)致貨幣政策緊縮的是經(jīng)濟復(fù)蘇確立并走向景氣、通脹惡化和房價泡沫進入半理性半狂熱狀態(tài)。
就目前情況來看，行業(yè)處于房價上漲的理性的第一階段，房價泡沫化過程將經(jīng)歷理性、半理性、半狂熱、狂熱四個階段。我們初步判斷，2009年全國房價同比上漲5%～10%。
在房價普漲的前提下，我們更看好核心城市、高端和核心地段房產(chǎn)，對應(yīng)的是富人階層和中產(chǎn)階層可能不斷增長的保值增值防通脹置業(yè)需求。而且，銷售回籠的自有資金和信貸、房價和銷量復(fù)蘇將驅(qū)動房地產(chǎn)投資復(fù)蘇。我們預(yù)計，2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速有望增加到13%～18%。
基于上述分析，我們繼續(xù)維持行業(yè)增持評級，建議繼續(xù)超配。具體表現(xiàn)在以下幾個方面： 從待結(jié)算項目儲備規(guī)模、可售面積和地價成本高低選擇房價上漲受益股，重點推薦新湖中寶、金融街、保利地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國寶安、萬科和金地集團。
從每萬股待結(jié)算權(quán)益建面和每萬元市值待結(jié)算權(quán)益建面相對規(guī)模選股，重點推薦蘇寧環(huán)球、深長城、深振業(yè)、香江控股和榮盛發(fā)展。
從看好的高端和核心地段房產(chǎn)選股，別墅代表者是華僑城、中糧集團；高端住宅代表者是濱江集團、華發(fā)股份；核心地段代表者是金融街、新湖中寶、建發(fā)股份和浙江廣廈。
大股東資產(chǎn)注入組合中糧地產(chǎn)、張江高科、城投控股、建發(fā)股份、廣宇發(fā)展、陽光股份，以及招商地產(chǎn)、渝開發(fā)、上實發(fā)展和中華企業(yè)。
在地產(chǎn)＋X模式下的通脹受益品種是：X代表能礦的新湖中寶、萬業(yè)企業(yè)，代表新能源的中國寶安和中炬高新。
房價定乾坤
2008年12月3日，我們推出《房價定乾坤》，首創(chuàng)了房地產(chǎn)行業(yè)前景三段論的分析框架，即房地產(chǎn)行業(yè)景氣回升將經(jīng)歷多重博弈下的房價下降階段、成交量回升代表的行業(yè)復(fù)蘇階段和房價上漲代表的開發(fā)商財報改善階段。
我們可以確定的是，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了房價下降后，在信貸和政策刺激下很快進入了成交量復(fù)蘇階段，并且已經(jīng)向房價復(fù)蘇（上漲）的第三階段過渡。
成交量景氣持續(xù)
首先，從最具行業(yè)代表性的內(nèi)地10個重點城市成交總量看，2008年9月成交量進入谷底后開始反彈，12月沖高回落，恢復(fù)到2008年5月全年最好的數(shù)據(jù)。
2009年1月從低位開始沖刺，形勢比人強，到4月已達到2007年7月的行業(yè)最高峰，5月創(chuàng)下1287萬平方米新高。2007年10個城市實現(xiàn)1.07億平方米一手住宅銷量，2008年全年銷售6500萬平方米，2009年1~5月累計實現(xiàn)4300萬平方米銷量。
從全行業(yè)看，4~5月或者說3~5月高峰期銷量整體上難以持續(xù)，但北京、廣州、惠州、武漢和廈門等城市銷量將可持續(xù)。假設(shè)2009年全年銷量與2007年持平，根據(jù)1~5月已銷量反推6~12月平均銷量，再與其比較，結(jié)論是1~5月平均銷量可持續(xù)。
立足全國，從2009年1~5月商品住宅大約實現(xiàn)2.2億平方米銷售看，月均銷售4416萬平方米；2007年月均銷售5759萬平方米，2008年月均銷售4657萬平方米。若2009年全年銷量超過2008年，則6~12月平均需銷4829萬平方米，相比1~5月已售量增長9%。
鄂公網(wǎng)安備 42010302001612號