到了2007年，萬(wàn)科順利跨過(guò)200億門(mén)檻，郁亮也入選中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，正式成為地產(chǎn)大佬俱樂(lè)部的關(guān)鍵成員之一。
郁亮利用海外融資渠道的能力其實(shí)早就獲得業(yè)界認(rèn)可。
如前文所述萬(wàn)科與德國(guó)HI合作一例，雙方合作條款即規(guī)定：“項(xiàng)目回款之后，萬(wàn)科將以同業(yè)拆借利率再加幾個(gè)點(diǎn)的利息贖回股權(quán)。”這被視作中國(guó)首例“變相海外貸款”：以股權(quán)形式取得境外融資打開(kāi)了方便之門(mén)，巧妙地避開(kāi)相關(guān)的管制要求。
后來(lái)，輿論認(rèn)為這是郁亮出于對(duì)政策的敏感。而郁亮在接受媒體采訪時(shí)說(shuō)，與HI的合作為“典型的國(guó)際融資”，并無(wú)特殊之處。但業(yè)內(nèi)人士指出：“在國(guó)內(nèi)金融領(lǐng)域，尤其是地產(chǎn)融資領(lǐng)域，一貫沉穩(wěn)的萬(wàn)科確實(shí)開(kāi)始了吃螃蟹的嘗試?！?/p>
當(dāng)時(shí)更有媒體指出：“王石時(shí)代，萬(wàn)科致力于‘慢工出細(xì)活’，完善治理解構(gòu)、做減法、建立尊重員工尊重客戶的企業(yè)文化；郁亮?xí)r代，開(kāi)始揮動(dòng)資本大旗，‘乘法速度’箭在弦上?！?/p>
隨后，萬(wàn)科與HI先后合作六個(gè)項(xiàng)目，又與新加坡RZP合作，在成都、沈陽(yáng)、無(wú)錫等城市合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。有人稱(chēng)此為“萬(wàn)科在海外融資上破竹之勢(shì)蓄積已滿”。
2006年7月，雖然建設(shè)部等六部委聯(lián)合下發(fā)了被稱(chēng)作“樓市限外令”的171號(hào)文件，擋住了瘋狂涌入中國(guó)的外資，也給了正在積極和外資合作的國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商一個(gè)措手不及，但以韌性見(jiàn)長(zhǎng)的郁亮倒沒(méi)灰心沮喪，“權(quán)當(dāng)練手好了，總有一天能用到?！?/p>
對(duì)資本徹悟的郁亮，與王石的自信頗有一脈相承之味。
3．首開(kāi)國(guó)際融資新模式
身為萬(wàn)科資本操盤(pán)手，郁亮曾針對(duì)萬(wàn)科借力海外資本表示：“海外融資成本很低，利率才百分之一點(diǎn)幾，即使加上中介手續(xù)費(fèi)等也才百分之二三而已，比國(guó)內(nèi)低多了?！憋@然，上文內(nèi)容表明萬(wàn)科借力海外資本的用意有多重。
2004年7月，萬(wàn)科發(fā)布公告稱(chēng)，與HI簽訂合作協(xié)議，為即將開(kāi)發(fā)的中山萬(wàn)科城市風(fēng)景花園項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)科中山項(xiàng)目”）融得3500萬(wàn)美元。項(xiàng)目回款之后，萬(wàn)科將以同業(yè)拆借利率再加幾個(gè)點(diǎn)的利息贖回股權(quán)。
方案一出，它受到的關(guān)注不只來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)界，很多大型公司的CFO都對(duì)這種融資創(chuàng)新感到興奮好奇。業(yè)內(nèi)將其稱(chēng)為“變相”貸款：以FDI（外國(guó)直接投資）之名，行商業(yè)貸款之實(shí)。
當(dāng)時(shí)有分析認(rèn)為，“121”文件出臺(tái)后，銀行收緊對(duì)房地產(chǎn)公司的貸款，窺伺中國(guó)市場(chǎng)許久的海外資金得到了最好的進(jìn)入機(jī)會(huì)。在萬(wàn)科與HI公司合作之前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商與海外資金合作大多是以股權(quán)融資，海外房地產(chǎn)基金以資金入股房地產(chǎn)項(xiàng)目，共享利潤(rùn)。萬(wàn)科開(kāi)了房地產(chǎn)企業(yè)從海外銀行貸款的先例。
至于萬(wàn)科如何躲開(kāi)外匯管制、獲得海外銀行貸款的奧妙，更為外界所矚目。
根據(jù)《中國(guó)企業(yè)家》當(dāng)時(shí)的報(bào)道資料，大致過(guò)程如下：
作為專(zhuān)注于房地產(chǎn)投資的銀行，HI在全球化的過(guò)程中得到一條經(jīng)驗(yàn)：“必須搶在別人前面進(jìn)入才能搶占先機(jī)?！盚I執(zhí)行董事（芬克）把與萬(wàn)科的合作稱(chēng)為“兩年邁出的第一步”。
據(jù)這位董事介紹，這兩年HI對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)作出了自己的判斷：“住宅市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿ψ畲?，商業(yè)辦公項(xiàng)目已經(jīng)有點(diǎn)過(guò)熱了?！痹谥袊?guó)尋找合作伙伴，HI條件是“最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。”做住宅項(xiàng)目又要是國(guó)內(nèi)大型開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)科很自然地出現(xiàn)在HI的談判對(duì)象名單中。
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