前言

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和完善，開(kāi)發(fā)商與開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)、項(xiàng)目與項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)變得越來(lái)越激烈，正是由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間減小。由于土地的價(jià)格一直居高不下，而房子的售價(jià)又是由市場(chǎng)所決定的，為了提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)公司必須對(duì)中間環(huán)節(jié)的工程進(jìn)行有效的管理，從而控制項(xiàng)目的工程成本和開(kāi)發(fā)進(jìn)度，以質(zhì)優(yōu)、物美、價(jià)廉來(lái)取得市場(chǎng)的青睞。

如何對(duì)工程進(jìn)行有效管理已成為房地產(chǎn)公司關(guān)心的重點(diǎn)問(wèn)題。要解決好這個(gè)問(wèn)題，做好工程部的人事與行政管理、工程招標(biāo)管理、工程施工準(zhǔn)備階段的工作管理、工程管理策劃方案編寫(xiě)、施工圖紙審查與設(shè)計(jì)變更管理、工程放線與開(kāi)工管理、工程進(jìn)度管理、工程變更管理、工程監(jiān)理管理、工程質(zhì)量管理、安全文明施工管理、工程施工其他管理、工程成本管理及工程驗(yàn)收移交管理是關(guān)鍵。

在房地產(chǎn)公司中，專業(yè)的技術(shù)人員有很多，但是具備宏觀統(tǒng)籌能力的專業(yè)工程管理人員就比較短缺。因此，為了讓廣大從業(yè)人員對(duì)房地產(chǎn)公司的工程管理有更深入的認(rèn)識(shí)，也為了使廣大房地產(chǎn)公司能夠通過(guò)對(duì)工程進(jìn)行規(guī)范化管理以達(dá)到保證工程質(zhì)量、合理縮短工期、節(jié)約投資成本、提高效益的目的，我們特別策劃編寫(xiě)了本書(shū)。

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程管理實(shí)務(wù)》一書(shū)自出版后深受全國(guó)讀者認(rèn)可，幾經(jīng)加印。根據(jù)近年房地產(chǎn)的發(fā)展情況和房地產(chǎn)公司工程管理實(shí)操的需求，應(yīng)廣大讀者要求，我們用了一年多的時(shí)間，在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程管理實(shí)務(wù)》的基礎(chǔ)上策劃編寫(xiě)了本書(shū)，通過(guò)對(duì)近兩年全國(guó)各地眾多著名的、成功的房地產(chǎn)公司工程管理制度的研究，對(duì)企業(yè)工程部的組織架構(gòu)和崗位職責(zé)進(jìn)行重新定位，將屬于房地產(chǎn)公司工程管理業(yè)務(wù)范疇的內(nèi)容進(jìn)行更加深入、更加全面的編寫(xiě)，以更簡(jiǎn)明易懂的編寫(xiě)形式呈現(xiàn)項(xiàng)目房地產(chǎn)工程管理的精髓，使得本書(shū)更加專業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)工程管理從業(yè)人士更有針對(duì)性，更具學(xué)習(xí)參考價(jià)值。

需要特別說(shuō)明的是，由于房地產(chǎn)公司的規(guī)模不同、發(fā)展階段不同、發(fā)展理念不同，使得各房地產(chǎn)公司工程管理類的組織結(jié)構(gòu)和崗位職責(zé)也不同，所以請(qǐng)讀者根據(jù)自身所在企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行參考。本書(shū)所指的工程部是指一般的負(fù)責(zé)一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司的工程部，其主要負(fù)責(zé)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工管理工作。

本書(shū)用15章的內(nèi)容全面講述了房地產(chǎn)公司工程管理的指導(dǎo)理論和從項(xiàng)目工程招標(biāo)貫穿到工程驗(yàn)收移交的全程操作流程制度，這15章的內(nèi)容包括：

第1章，房地產(chǎn)公司工程部人事管理，主要講述了房地產(chǎn)公司工程部的人事管理工作內(nèi)容。

第2章，房地產(chǎn)公司工程部行政管理，主要講述了房地產(chǎn)公司工程部的行政管理工作內(nèi)容。

第3章，房地產(chǎn)公司工程招標(biāo)管理，主要講述了招標(biāo)的原則、招標(biāo)的流程、招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置、合格承包商數(shù)據(jù)庫(kù)的建立、招標(biāo)實(shí)施、招標(biāo)合同價(jià)格監(jiān)控與招標(biāo)人員獎(jiǎng)懲管理等內(nèi)容。

第4章，房地產(chǎn)公司工程施工準(zhǔn)備階段的工作管理，主要講述了房地產(chǎn)公司工程施工準(zhǔn)備階段的工作流程、施工現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)備工作、施工圖紙的自審與會(huì)審管理、施工組織設(shè)計(jì)管理和施工準(zhǔn)備階段的其他工作等內(nèi)容。

第5章，房地產(chǎn)公司項(xiàng)目工程管理策劃方案書(shū)參考范本，主要展示了兩份不同的項(xiàng)目工程管理策劃書(shū)。

第6章，房地產(chǎn)公司施工圖紙審查與設(shè)計(jì)變更管理，主要講述了施工圖的審查程序、施工圖紙審查的要求、各類專業(yè)圖紙的檢查要點(diǎn)、施工圖紙及設(shè)計(jì)交底管理、工程設(shè)計(jì)變更管理等內(nèi)容。

第7章，房地產(chǎn)公司工程放線與開(kāi)工管理，主要講述了工程放線與開(kāi)工的相關(guān)準(zhǔn)備工作與實(shí)施工作。

第8章，房地產(chǎn)公司工程進(jìn)度管理，主要講述了工程進(jìn)度管理的依據(jù)、工程進(jìn)度管理的流程、工程工作計(jì)劃時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)體系、工程進(jìn)度管理要點(diǎn)、工程進(jìn)度控制的主要措施和工程進(jìn)度管理采用的表格等內(nèi)容。

第9章，房地產(chǎn)公司工程變更管理，主要闡述了工程施工階段的變更管理的相關(guān)工作。

第10章，房地產(chǎn)公司工程監(jiān)理管理，主要講述了房地產(chǎn)公司對(duì)監(jiān)理單位的相關(guān)管理工作。

第11章，房地產(chǎn)公司工程質(zhì)量管理，比較具體地闡述了房地產(chǎn)公司工程質(zhì)量管理總規(guī)定、工程質(zhì)量監(jiān)管方式與流程、各施工階段工程質(zhì)量控制要點(diǎn)、各分部分項(xiàng)工程質(zhì)量管理、各分部分項(xiàng)工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)和工程質(zhì)量問(wèn)題及事故處理、合作單位質(zhì)量行為管理等內(nèi)容。

第12章，房地產(chǎn)公司安全文明施工管理，主要講述了工程安全與文明施工相關(guān)的制度和控制實(shí)施工作。

第13章，房地產(chǎn)公司工程施工其他管理，主要講述關(guān)于工程施工中的其他管理工作，包括工程簽證管理、施工現(xiàn)場(chǎng)用水用電管理、施工現(xiàn)場(chǎng)建筑垃圾管理、零星項(xiàng)目工程管理、特急項(xiàng)目工程管理、獨(dú)立分包工程管理、混凝土施工管理、工程停工與復(fù)工管理、工程施工日志的填寫(xiě)、工程部工地檢查管理程序等內(nèi)容。

第14章，房地產(chǎn)公司工程成本管理，主要講述了工程成本管理部門職責(zé)劃分、工程成本管理的流程、工程成本控制的措施和工程成本管理的主要節(jié)點(diǎn)控制等內(nèi)容。

第15章，房地產(chǎn)公司工程驗(yàn)收移交管理，主要闡述了分項(xiàng)工程的驗(yàn)收管理、工程竣工驗(yàn)收管理、工程移交管理、工程保修管理和住宅交付后裝修控制等工作內(nèi)容。

本書(shū)是一本理論與實(shí)際操作相結(jié)合的內(nèi)容全面的有關(guān)房地產(chǎn)公司工程管理的書(shū)，具有以下七個(gè)特點(diǎn)：

第一，專業(yè)性。本書(shū)有別于一般的房地產(chǎn)圖書(shū)和企業(yè)管理圖書(shū)，它是針對(duì)房地產(chǎn)公司這一主體和工程管理這一管理范疇而“量身定做”的一本針對(duì)性極強(qiáng)的書(shū)。同時(shí)，本書(shū)中的管理制度、管理流程都是經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)赝魄枚贸鰜?lái)的。與市面上其他的房地產(chǎn)圖書(shū)相比，本書(shū)更具有專業(yè)性和針對(duì)性，必將為所有房地產(chǎn)工程管理從業(yè)人士帶去難得的專業(yè)性參考、指導(dǎo)價(jià)值。

第二，實(shí)操性。本書(shū)的編寫(xiě)人員全部是多年從事房地產(chǎn)工程管理的一線專家，實(shí)操經(jīng)驗(yàn)豐富，力求通過(guò)全面實(shí)用的管理制度、操作流程和業(yè)務(wù)規(guī)范，使讀者可以在最短的時(shí)間內(nèi)吸收前人的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，本書(shū)一如既往地保持了我們編寫(xiě)房地產(chǎn)圖書(shū)的實(shí)操性風(fēng)格，力求體現(xiàn)現(xiàn)實(shí)工作的內(nèi)容、要求和深度，并且盡量使每一位讀者在仔細(xì)閱讀本書(shū)后能對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)行有效的管理。

第三，先導(dǎo)性。本書(shū)以我們的工程管理經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)，總結(jié)了全國(guó)幾十個(gè)知名房地產(chǎn)公司的工程管理操作與經(jīng)驗(yàn)，走在時(shí)代發(fā)展的前列，能反映房地產(chǎn)公司工程管理的最新發(fā)展動(dòng)態(tài)。

第四，全面性。本書(shū)涵蓋了房地產(chǎn)公司工程管理的全部?jī)?nèi)容，編寫(xiě)全面且深入。

第五，工具性。本書(shū)按照房地產(chǎn)公司工程管理的內(nèi)容分章編寫(xiě)，具有很強(qiáng)的工具特性。讀者在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的實(shí)際工作過(guò)程中遇到問(wèn)題時(shí)，可以直接找到本書(shū)中相應(yīng)的章節(jié)進(jìn)行參考借鑒。希望本書(shū)能帶給房地產(chǎn)工程管理從業(yè)人員最便捷、實(shí)用的借鑒，以及進(jìn)行項(xiàng)目工程管理時(shí)最有效的參考。

第六，范本性。本書(shū)所涉及的每種規(guī)章制度、管理流程、業(yè)務(wù)操作規(guī)范等內(nèi)容都是一個(gè)很好的范本，讀者可根據(jù)企業(yè)和項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行修改后直接使用。

第七，易讀性。本書(shū)在語(yǔ)言表達(dá)上盡量做到通俗易懂，即便是剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的人員也能充分理解編者想表達(dá)的意思，從而更好地掌握房地產(chǎn)公司工程管理的要訣。

本書(shū)是一本內(nèi)容全面深入、編寫(xiě)簡(jiǎn)單易懂，專門介紹房地產(chǎn)公司工程實(shí)操性管理的圖書(shū)，是廣大房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理從業(yè)人士職業(yè)提升的必備書(shū)籍，是房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總監(jiān)等高層管理人士寶貴的制度制定參考用書(shū)，也特別適合房地產(chǎn)公司中涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的相關(guān)設(shè)計(jì)、采購(gòu)、預(yù)結(jié)算、財(cái)務(wù)、審計(jì)等部門的從業(yè)人士參考閱讀。

同時(shí)，本書(shū)還十分適合參與房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位、建材和設(shè)備提供單位、招標(biāo)單位、裝修單位及建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土、質(zhì)檢、安檢、市政、供水、供電、供氣、供暖、環(huán)衛(wèi)、消防等與房地產(chǎn)公司工程管理有密切聯(lián)系的企業(yè)和單位的相關(guān)從業(yè)人士閱讀。

另外，本書(shū)還可作為工程管理、項(xiàng)目管理和房地產(chǎn)管理專業(yè)師生的優(yōu)秀教材，以及房地產(chǎn)公司工程部門新進(jìn)員工的培訓(xùn)手冊(cè)和人手一冊(cè)的工作指導(dǎo)書(shū)。

本書(shū)編寫(xiě)過(guò)程中，得到了廣州市智南投資咨詢有限公司相關(guān)同仁及業(yè)內(nèi)部分專業(yè)人士的支持和幫助，使得本書(shū)能及時(shí)與讀者見(jiàn)面。本書(shū)是我們編寫(xiě)的“房地產(chǎn)公司管理制度叢書(shū)”中的一本，有關(guān)房地產(chǎn)公司管理制度的其他相關(guān)知識(shí)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)的實(shí)戰(zhàn)性知識(shí)，請(qǐng)讀者們參閱我們陸續(xù)編寫(xiě)出版的書(shū)籍，也請(qǐng)廣大讀者對(duì)我們所編寫(xiě)的書(shū)籍提出寶貴建議和指正意見(jiàn)。對(duì)此，編者將十分感激。另外，為感激廣大讀者的長(zhǎng)期支持，請(qǐng)購(gòu)買余源鵬主編的房地產(chǎn)圖書(shū)的讀者關(guān)注我們的微信公眾號(hào)“余源鵬房地產(chǎn)大講堂”，我們將每天為您推送最新的房地產(chǎn)政策法規(guī)和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，也請(qǐng)讀者登陸我們的網(wǎng)站（www.eaky.com）免費(fèi)下載最新房地產(chǎn)一手資料和《中國(guó)房地產(chǎn)情報(bào)》。