帕爾迪很好地抓住了“嬰兒潮”的機(jī)會(huì)，為了滿足“嬰兒潮”時(shí)期成長(zhǎng)起來(lái)的個(gè)人購(gòu)房需求，帕爾迪通過(guò)降低生產(chǎn)成本，提供聯(lián)排或多家庭住宅等創(chuàng)新性產(chǎn)品設(shè)計(jì)，為這些購(gòu)買力有限的人提供廉價(jià)的住宅。比如：
1. 為了加強(qiáng)建造過(guò)程的質(zhì)量控制和縮短工期，帕爾迪開(kāi)始大量使用組件，采用預(yù)制桁架、預(yù)制儲(chǔ)物柜、門窗以及工廠化的地板和墻體。
2. 通過(guò)降低成本來(lái)建設(shè)低價(jià)格房屋。在此后很長(zhǎng)一段時(shí)間里，帕爾迪在客戶群劃分的時(shí)候，一直將低價(jià)格作為一個(gè)重要的類別來(lái)對(duì)待。帕爾迪年報(bào)中在各類人群購(gòu)買份額比較中曾經(jīng)包括低購(gòu)買力人群（見(jiàn)圖2-11）。
圖2-11 帕爾迪年報(bào)中在各類人群購(gòu)買份額比較中曾經(jīng)包括低購(gòu)買力人群
3. 帕爾迪公司是第一個(gè)發(fā)明帶有未完成的“bonus space”住宅設(shè)計(jì)的公司。bonus space的目的是創(chuàng)建一個(gè)普通家庭負(fù)擔(dān)得起的新家，而不會(huì)犧牲面積。帕爾迪通過(guò)在房屋里留出一個(gè)未完成設(shè)計(jì)和裝修的房間給客戶，讓客戶通過(guò)低成本的方式先入住進(jìn)去，然后等有錢了以后再進(jìn)行該房間的設(shè)計(jì)建造和裝修。該設(shè)計(jì)后來(lái)申請(qǐng)了專利。
4. 20世紀(jì)70年代初期，帕爾迪還首創(chuàng)性地設(shè)計(jì)和建造出了一種四套公寓住宅樓。該住宅樓是一種大小相似的、定制的、高價(jià)位的住宅樓，樓內(nèi)用四個(gè)獨(dú)立的兩居室公寓，每個(gè)公寓有自己獨(dú)立的入門和車庫(kù)。這種四套公寓住宅樓1971年在芝加哥首先推出，價(jià)格不超過(guò)2萬(wàn)美元，該住宅樓得到了市場(chǎng)熱烈的支持。帕爾迪還推出了14英尺寬的連排別墅。這些新的低成本的創(chuàng)新性設(shè)計(jì)，是專門為“嬰兒潮”后成長(zhǎng)起來(lái)的客戶而開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的。
整個(gè)20世紀(jì)70年代，帕爾迪從主要提供高價(jià)格的單個(gè)家庭住房的公司，發(fā)展成為能夠提供各種價(jià)格范圍的單個(gè)家庭住房的公司。針對(duì)首次購(gòu)房者，公司銷售的中、低價(jià)格房屋數(shù)量和銷售收入，已經(jīng)超過(guò)了高價(jià)格的房屋。公司向首次購(gòu)房者交付了1 000套房屋，獲得了3 120萬(wàn)美元的銷售收入。
背景資料
關(guān)于bonus space的專利技術(shù)介紹
專利：留有bonus space的房屋
編號(hào)：美國(guó)專利4015385
簡(jiǎn)介：
一個(gè)長(zhǎng)方形的兩層住宅，有著完整外觀，在主樓層房屋中心和內(nèi)部一側(cè)裝修完好并能提供完整家庭生活條件和設(shè)施，另外一側(cè)有一個(gè)內(nèi)置的車庫(kù)，而在二樓則留有同樣但未裝修的空間，以便購(gòu)房者在經(jīng)濟(jì)條件允許或需求增加時(shí)進(jìn)行裝修。這種兩層住宅有著一個(gè)普通的標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)度的長(zhǎng)方形外殼，在內(nèi)置的車庫(kù)旁有未完成設(shè)計(jì)和裝修的空間bonus space，從而為主人在經(jīng)濟(jì)條件提高時(shí)留下可自由選擇的空間，而且這種安排能減少總的成本費(fèi)用。
發(fā)明者：比爾·帕爾迪
申請(qǐng)?zhí)枺?5/582679
公開(kāi)日期：1977年4月5日
申請(qǐng)日期：1975年6月2日
發(fā)明的背景:
通過(guò)增建一些地下娛樂(lè)室、閣樓或其他房間來(lái)擴(kuò)建住宅的做法很普遍。人們所知道的最近一種做法是建造平房時(shí)，先完成第一層的建造（住戶先在一層住一些年），留下一個(gè)很高的斜屋頂，為將來(lái)建造第二層時(shí)提供足夠的空間。擴(kuò)建住宅的需求延續(xù)了很多年，隨著建造費(fèi)用的劇增、房貸利率的上升以及新房和二手房銷售的下降，使這一需求變得越來(lái)越重要。住宅建造商也面臨著這樣一個(gè)問(wèn)題：傳統(tǒng)的住宅建造成本已超過(guò)市場(chǎng)所能支付的水平。人們?cè)谧畛跛〉姆课蓦S著家庭規(guī)模的擴(kuò)大而顯得不足，需要增補(bǔ)住宿的規(guī)模。而人們?nèi)绻麠売眯∽≌ベ?gòu)買大住宅的話成本則會(huì)更高。
對(duì)這項(xiàng)發(fā)明的簡(jiǎn)介：
本發(fā)明為長(zhǎng)期存在著的對(duì)住宅擴(kuò)建的需求提供了一個(gè)更加充分的答案。這項(xiàng)發(fā)明能滿足住宅擴(kuò)建最基本的目標(biāo)：能在未來(lái)最大限度地?cái)U(kuò)建住房；擴(kuò)建時(shí)所需支付的成本最小化；提供充足的鋪地材料、初步的水管裝置、加熱設(shè)備，以及其他一些能使未來(lái)的擴(kuò)建更加高效方便的初步裝置，這些裝置成本最小化；在可用的未完成的空間進(jìn)行擴(kuò)建的多樣化選擇。實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的關(guān)鍵點(diǎn)就是設(shè)計(jì)一個(gè)未完成的“bonus space”。在內(nèi)置車庫(kù)上的第二層有足夠的空間以便在未來(lái)建成家庭活動(dòng)室、圖書(shū)館、娛樂(lè)室、商店、洗衣房等。而那些初步、原始的裝置是為了使住戶在未來(lái)完成修建時(shí)花費(fèi)最小的成本。這其中唯一可變的膨脹性因素是建筑材料和人工的成本。大部分?jǐn)U建工作都能由住戶自己手工完成，只需手巧一點(diǎn)就可以輕松完成。
2.5 金融熱潮下的質(zhì)量為先，金融為輔（1980～1989年）
2.5.1 美國(guó)房地產(chǎn)金融飛速發(fā)展
進(jìn)入20世紀(jì)70年代后，資本主義國(guó)家經(jīng)濟(jì)普遍陷入“滯脹”狀態(tài)，在美國(guó)也是如此。失業(yè)率上升，私人資本投資的比率不斷下降，通貨膨脹加劇，這使納稅人的納稅等級(jí)上升，稅負(fù)的增長(zhǎng)高于真實(shí)所得的增長(zhǎng)，人們實(shí)際生活水平下降。人們收入的下降必然會(huì)影響購(gòu)房者對(duì)住房的購(gòu)買需求，從而壓縮了整個(gè)住房市場(chǎng)。從房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展來(lái)講，美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到20世紀(jì)80年代，消費(fèi)者的住房擁有率逐漸達(dá)到“飽和”，賣方市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。
美國(guó)房屋開(kāi)工量（1980～2008年）如圖2-12所示。
為此，在20世紀(jì)七八十年代，美國(guó)政府進(jìn)行了一系列的金融政策變革，有效促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。除了上述提到的成立房地美抵押證券公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)抵押的證券化工作以外，1978年“可變利率抵押貸款”被加利福尼亞的儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)引入加州。1981年銀行最優(yōu)惠貸款利率達(dá)到18.87%，創(chuàng)1949～2000年的最高紀(jì)錄。1980年3月通過(guò)了《存款機(jī)構(gòu)放松管制法》。1980年年底，里根入主白宮前后，即同他的經(jīng)濟(jì)顧問(wèn)班子研究確定了貫徹上述思想的“經(jīng)濟(jì)復(fù)興計(jì)劃”和后來(lái)被稱為“經(jīng)濟(jì)復(fù)興稅法”及“公平、簡(jiǎn)化和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)”的稅制改革計(jì)劃。在里根總統(tǒng)20世紀(jì)80年代的《經(jīng)濟(jì)振興法案》中，對(duì)房地產(chǎn)投資有很多減免優(yōu)惠，如私人住房可免交地方財(cái)產(chǎn)稅、抵押貸款利息稅、房產(chǎn)折舊免稅、長(zhǎng)期資本利得稅減免等。1983年，美國(guó)政府解除了聯(lián)邦政府房屋管理局（Federal Housing Administration, FHA）抵押貸款利率的限制，使之成為可調(diào)整的抵押貸款利率。這種可調(diào)利率一方面解決了消費(fèi)者抵押貸款利率的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，加深了抵押貸款危機(jī)在未來(lái)爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
圖2-12 美國(guó)房屋開(kāi)工量（1980～2008年）
資料來(lái)源：全美企業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)NABE。
背景資料
經(jīng)濟(jì)復(fù)興計(jì)劃
里根總統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)復(fù)興計(jì)劃的內(nèi)容，可概括為四個(gè)基本要點(diǎn)：
?減少聯(lián)邦總開(kāi)支的增長(zhǎng)，辦法是取消聯(lián)邦政府的適當(dāng)責(zé)任范圍之外的活動(dòng)和限制其他活動(dòng)的開(kāi)支增長(zhǎng)。
?把稅收負(fù)擔(dān)限制在最低水平，從而加強(qiáng)對(duì)儲(chǔ)蓄、投資、工作、生產(chǎn)率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的刺激。
?取消聯(lián)邦政府對(duì)個(gè)人生活、企業(yè)有效經(jīng)營(yíng)或者州和地方政府的工作的不必要干預(yù)，減少聯(lián)邦的管理負(fù)擔(dān)。
?支持穩(wěn)妥可靠的貨幣政策，以鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和控制通貨膨脹。
這四方面的核心內(nèi)容是通過(guò)減稅、減支和減少政府干預(yù)來(lái)增加私人儲(chǔ)蓄和投資，調(diào)動(dòng)地方政府積極性，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
可調(diào)利率抵押貸款簡(jiǎn)介
1. 什么是可調(diào)利率抵押貸款
可調(diào)利率抵押貸款（ARMs）也被稱為可變利率抵押貸款，是指在貸款期限內(nèi)，允許根據(jù)一些事先選定的參考利率指數(shù)的變化，對(duì)合同利率進(jìn)行定期調(diào)整的抵押貸款。調(diào)整間隔往往事先設(shè)定，包括1個(gè)月、6個(gè)月、1年、2年、3年或5年。
參考利率大多包括兩類：一是市場(chǎng)利率（一般特指國(guó)債基準(zhǔn)利率），二是基于儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)資金成本計(jì)算出來(lái)的一些利率指數(shù)。利率調(diào)整的時(shí)候往往是根據(jù)參考利率再上浮一定的幅度。
可調(diào)利率抵押貸款的具體形式在數(shù)百種以上，而且名稱也多種多樣。雖然具體形式不完全相同，但可調(diào)利率抵押貸款都有一個(gè)基本特征，就是貸款利率可變，只是變的基礎(chǔ)、幅度、條件方面不一致。
2. 可調(diào)利率抵押貸款的做法
金融機(jī)構(gòu)計(jì)算貸款利率采取分期結(jié)算的辦法，抵押貸款的利率可定期重新設(shè)定，在最初的“優(yōu)惠”低利率到期之后，通常每12個(gè)月會(huì)重新設(shè)定一次。新的利率是在根據(jù)市場(chǎng)情況上下變動(dòng)的指數(shù)利率上，增加一個(gè)固定的百分比，或稱“收益率”。
通常這種貸款，為了吸引客戶，其初始利率可低于固定利率抵押貸款，在利率上漲中得到回報(bào)。但是可調(diào)利率抵押貸款開(kāi)始時(shí)只要求借款人歸還利息，這樣借款人就能夠借到更大數(shù)額的抵押貸款。日后要求支付本金或貸款利率上調(diào)時(shí)，此類貸款的還款金額將有所增加，經(jīng)常使借款人還不起貸款，導(dǎo)致壞賬的產(chǎn)生。最后，市場(chǎng)上還出現(xiàn)了所謂的“忍者”貸款（ninja），即面向“無(wú)收入、無(wú)工作、無(wú)資產(chǎn)”者的貸款。
3. 可調(diào)利率抵押貸款的利弊
可調(diào)利率抵押貸款對(duì)于美國(guó)那些低收入或者信用評(píng)級(jí)較低的貸款買房者來(lái)說(shuō)是極大的利好，因?yàn)樗麄兛梢灾恍柚Ц逗艿偷睦?，就搬進(jìn)很大的房子。因此這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到了極大的推動(dòng)作用。但一旦利率優(yōu)惠到期，房貸利率回到市場(chǎng)正常水平，整幢房子都是靠貸款來(lái)買的人，將會(huì)面臨三難境地—還不起款、賣不成房、融不到資。因此，違約不可避免，房地產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)，潛藏著泡沫破滅的危險(xiǎn)。因此，可調(diào)利率及其違約風(fēng)險(xiǎn)，是僅次于次級(jí)貸款危機(jī)的一大房地產(chǎn)發(fā)展的不穩(wěn)定因素。
另一方面，可提供不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)在美國(guó)主要有：商業(yè)銀行、儲(chǔ)蓄和放款協(xié)會(huì)、人壽保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)投資信托公司、抵押銀行、聯(lián)邦土地銀行等。而金融機(jī)構(gòu)又很樂(lè)于向房地產(chǎn)業(yè)大量發(fā)放抵押貸款，在20世紀(jì)80年代，每年不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款債務(wù)余額平均高達(dá)2萬(wàn)億美元。于是整個(gè)20世紀(jì)80年代是美國(guó)建筑業(yè)蓬勃發(fā)展的時(shí)代。
隨著美國(guó)金融創(chuàng)新浪潮不斷到來(lái)，金融業(yè)國(guó)際化的趨勢(shì)已經(jīng)不可阻擋。在此潮流下，美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格飛漲。
鄂公網(wǎng)安備 42010302001612號(hào)