綠色建筑，最早是在1992年聯(lián)合國(guó)環(huán)境與發(fā)展大會(huì)上比較明確地提出來(lái)的。當(dāng)時(shí)全球的科學(xué)家和社會(huì)各界認(rèn)識(shí)到，日益快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)給人們的環(huán)境帶來(lái)了巨大的壓力，怎樣利用有限的資源，盡可能減少對(duì)環(huán)境的影響，取得更大的發(fā)展，是整個(gè)人類社會(huì)必須關(guān)心的問(wèn)題。對(duì)建筑來(lái)講，就是希望居住得更加健康，更加舒適，更加安全，同時(shí)能夠高效節(jié)約資源、能源、土地、水、材料，最大限度地降低對(duì)環(huán)境的影響。如果一個(gè)建筑能夠做到這一點(diǎn)，通常稱為綠色建筑。
目前國(guó)際上較為成熟的綠色建筑認(rèn)證體系主要有：LEED（美國(guó)）、BREEAM（英國(guó)）、CASBE（日本）、BLUE ANGEL（德國(guó)、北歐）等。鑒于LEED的國(guó)際影響力、商業(yè)操作的成功性及其相似的氣候帶，我國(guó)同類項(xiàng)目中更多地以LEED為標(biāo)準(zhǔn)。這些標(biāo)準(zhǔn)一般都會(huì)幫助房地產(chǎn)商明確綠色建筑的目標(biāo)，制定切實(shí)可行的設(shè)計(jì)策略，使項(xiàng)目在能源消耗、室內(nèi)空氣質(zhì)量、低維護(hù)、健康舒適的辦公和居住環(huán)境等方面都有所作為，從而幫助房地產(chǎn)增強(qiáng)項(xiàng)目在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，使投資商獲得豐厚的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
2. 帕爾迪關(guān)于綠色建筑的宣傳單
能源高效性住宅：節(jié)約和可持續(xù)性的明智選擇
直到現(xiàn)在，普通的房主可能還認(rèn)為“綠色住房”是一個(gè)遙不可及的概念（它只是富翁們的專屬）。如果一個(gè)房屋用對(duì)環(huán)境敏感的材料建造、特別考慮到能源利用以及房主的舒適和健康，這將會(huì)是一件極好的事，但是在現(xiàn)實(shí)世界里，誰(shuí)能夠支付這樣的房屋？
在帕爾迪，由于技術(shù)的創(chuàng)新，上述問(wèn)題得到解決，每個(gè)人都能買得起這樣的房屋。
在全國(guó)范圍內(nèi)，帕爾迪在其住宅社區(qū)內(nèi)采用了許多能源高效性的措施和綠色產(chǎn)品。對(duì)于不同的客戶來(lái)說(shuō)，能源的高效利用轉(zhuǎn)換為持久的節(jié)約、舒適的住房環(huán)境以及自然資源的合理利用。
下面是帕爾迪公司的一個(gè)樣板，它介紹了在全美不同市場(chǎng)，帕爾迪是如何在保證可持續(xù)性和成本節(jié)約的條件下建造更優(yōu)秀的房屋的。
合適規(guī)格的HVAC（去熱、通風(fēng)和空調(diào)）系統(tǒng)，它是依據(jù)房屋的大小和布局來(lái)設(shè)計(jì)的。合適規(guī)格的HVAC設(shè)備能夠在低能耗的情況下運(yùn)行更長(zhǎng)的時(shí)間，確保住宅有一個(gè)舒適的恒溫的環(huán)境，同時(shí)延長(zhǎng)HVAC設(shè)備的壽命。HVAC系統(tǒng)的往返空氣格和多重空氣輸送管能夠保證低濕度，吸收新鮮空氣以及減少能耗。
一個(gè)完整的房屋圍護(hù)結(jié)構(gòu)（overall tight building envelope）可以被視為是該房屋的“皮膚”。空氣過(guò)濾能夠減少能耗，這樣會(huì)降低開支。帕爾迪在很多住房中運(yùn)用陶代化學(xué)公司（Dow）的天氣適應(yīng)性防護(hù)罩，這樣，它相當(dāng)于給房屋穿上了一件“夾克”，從而減少濕氣的滲透和房屋的風(fēng)化。
低吸光窗戶（low emissivity, windows）是由一金屬架鑲嵌兩塊玻璃組成的，它可以阻擋紫外線和太陽(yáng)的熱量，這樣可以減少在能耗上的開支，減少太陽(yáng)對(duì)室內(nèi)裝潢和地毯的傷害。
在帕爾迪許多住房里都裝有低耗水型馬桶（low flow toilets），它每次沖水少于1.6加侖，而在1995年生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)馬桶每次沖掉大概3.5加侖的水。高效的馬桶用掉的水更少，大概節(jié)省20%或者平均每次沖1.28加侖的水，這樣可以為一個(gè)四口之家每年節(jié)省8 000多加侖的水。
現(xiàn)在全美帕爾迪的大部分住宅用熒光燈照明（fluorescent lighting）。同傳統(tǒng)白熾燈相比，簡(jiǎn)潔的熒光燈耗電量相當(dāng)于其1/4，壽命卻是其5~10倍。簡(jiǎn)潔的熒光燈產(chǎn)生大概90%的光和10%的熱，傳統(tǒng)的白熾燈則產(chǎn)生90%的熱和10%的光。傳統(tǒng)的白熾燈的溫度能在簡(jiǎn)單的烤箱中烹飪食物！
許多帕爾迪住宅現(xiàn)在將“能源之星”設(shè)備作為一種標(biāo)準(zhǔn)。作為美國(guó)環(huán)保局和能源部鑒定的產(chǎn)品，所有“能源之星”設(shè)備比標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備節(jié)約10%~50%的能耗。依據(jù)能源部的標(biāo)準(zhǔn)，電器和照明能夠?yàn)榭蛻艄?jié)省超過(guò)1/3的開支，因而將能耗低的設(shè)備整合到一起能為客戶節(jié)省很大一筆開支。
除了修建住宅之外，帕爾迪還在社區(qū)內(nèi)廣泛提倡“綠色”理念，例如保護(hù)社區(qū)的“綠色空間”，保護(hù)濕地和環(huán)境敏感地區(qū)，以及創(chuàng)造公園般的環(huán)境和步行小道。
當(dāng)全國(guó)范圍內(nèi)許多帕爾迪市場(chǎng)將節(jié)約和持久性作為其首要考慮因素時(shí)，帕爾迪發(fā)現(xiàn)在其西南市場(chǎng)，新的購(gòu)房者正在尋求一種更加綠色和節(jié)能的做法和產(chǎn)品。除了上面提到的例子，帕爾迪公司在亞利桑那州、內(nèi)華達(dá)州和新墨西哥州實(shí)施了別的節(jié)能措施，包括可設(shè)計(jì)的自動(dòng)調(diào)溫器，戶外排煙筒和浴室排氣扇，低耗水植物，記錄開支的加熱和制冷設(shè)備（主要在亞利桑那州和內(nèi)華達(dá)州），再造的招牌（在排水溝的后面或下面）以及含有低程度或無(wú)揮發(fā)性化合物的油漆和密封劑。
在新墨西哥州和拉斯韋加斯的一些社區(qū)，帕爾迪采用了一種智能型的灌溉系統(tǒng)，它是依據(jù)天氣（或濕氣）狀況來(lái)活動(dòng)，而不是依據(jù)時(shí)間自動(dòng)調(diào)整。另外，圖森市和拉斯韋加斯的一些社區(qū)廣泛地采用高效、直排的熱水器以及一些無(wú)桶熱水器。
在圖森市，帕爾迪的馬羅達(dá)社區(qū)是高效建筑的經(jīng)典之作，它是Civano社區(qū)總體規(guī)劃的一部分。這一社區(qū)的設(shè)計(jì)是為了將住宅同購(gòu)物區(qū)、工作區(qū)和教育區(qū)整合在一起，同時(shí)，它可以實(shí)現(xiàn)一些可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)：
?在居住區(qū)減少65%的水消耗；
?減少50%的能源耗費(fèi)；
?減少社區(qū)40%的機(jī)動(dòng)車路程；
?減少用于填充垃圾場(chǎng)的固體廢物；
?建立社區(qū)托兒所、花園和學(xué)習(xí)中心。
帕爾迪為減少景觀用水已經(jīng)建立了一個(gè)4層系統(tǒng)，在馬羅達(dá)地區(qū)已經(jīng)使用了低耗水的沖水馬桶。如果想了解更多，請(qǐng)瀏覽網(wǎng)址https://www.pulteaz. com/SierraMorado。
在帕爾迪的努力下，“綠色建筑”不再僅僅是一個(gè)未來(lái)概念或者富人們的專利。在帕爾迪為客戶提供合理、持久社區(qū)而不斷調(diào)研和實(shí)施創(chuàng)新產(chǎn)品的時(shí)候，帕爾迪的客戶也逐漸意識(shí)到節(jié)能的重要性并享受到更為舒適的房屋。
經(jīng)歷過(guò)大風(fēng)大浪的帕爾迪還算行動(dòng)迅速，在次貸危機(jī)爆發(fā)一年后，他的存貨、擬出售土地和總資產(chǎn)都差不多進(jìn)行了同步減肥；債務(wù)得到了削減，而且短債減少的幅度更為明顯，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)從高風(fēng)險(xiǎn)范圍重新回歸到安全線內(nèi)。令人驚喜的是，它獲得了流動(dòng)性，賬面上現(xiàn)金達(dá)到10.6億美元，幾乎是2006年年底的兩倍。
4. 美國(guó)房地產(chǎn)商的現(xiàn)金爭(zhēng)奪戰(zhàn)
重新評(píng)估資產(chǎn)，減少資產(chǎn)，在必要的時(shí)候在目前市場(chǎng)上降低資產(chǎn)的價(jià)值；在可能的情況下減少購(gòu)買土地，不再進(jìn)行土地期權(quán)交易，收回之前收購(gòu)的成本；降價(jià)促銷，從房屋銷售中獲取現(xiàn)金（不過(guò)收效甚微）；減少勞動(dòng)力成本，縮減管理費(fèi)用，以上的活動(dòng)是在很多地產(chǎn)公司都面臨資金鏈斷裂的威脅情況下，房地產(chǎn)商們爭(zhēng)奪現(xiàn)金的手段，這些手段大同小異（見圖2-26）。
圖2-26 各大房地產(chǎn)商新項(xiàng)目開工率持續(xù)下降
資料來(lái)源：美國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。
有趣的是，在金融危機(jī)沖擊下，霍頓公司還不忘從中國(guó)市場(chǎng)上尋找機(jī)會(huì)。金融風(fēng)暴后，美國(guó)房屋市場(chǎng)供求嚴(yán)重失衡，房?jī)r(jià)大幅下跌，美國(guó)本土買家被套牢，而且銀行貸款標(biāo)準(zhǔn)收緊，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏大量資金?；纛D公司以獨(dú)特眼光，在危機(jī)中尋找機(jī)會(huì)，委托國(guó)內(nèi)的一家投資顧問(wèn)公司（北京潤(rùn)富通）組織中國(guó)投資者在美國(guó)房地產(chǎn)低谷時(shí)進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)，獲取投資利潤(rùn)。這是霍頓公司在危機(jī)下的一記妙筆，將更好地促進(jìn)自身發(fā)展。
而萊納公司的發(fā)展，一直離不開它獨(dú)有的合資形式。即使是出清資產(chǎn)，它也依然奉行著其合資的做法。2007年年底，萊納公司將32個(gè)社區(qū)的11 000間房屋建地，其中包括分布于加利福尼亞、科羅拉多、佛羅里達(dá)、伊利諾伊、馬里蘭、馬薩諸塞、內(nèi)華達(dá)、新澤西等州的空地及部分或全部開發(fā)的建地，賣給摩根士丹利旗下的房地產(chǎn)基金（morgan stanley real estate），把價(jià)值13億美元的資產(chǎn)折價(jià)為5.52億美元出售出去，轉(zhuǎn)讓價(jià)是土地賬面價(jià)值的40%，而萊納公司自己只留了20%的權(quán)益，兩家公司將合資從事收購(gòu)、開發(fā)、管理及銷售住宅業(yè)務(wù)。這基于它對(duì)未來(lái)的判斷。萊納公司認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這些出售了的土地的現(xiàn)金價(jià)值會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)持有這些土地的風(fēng)險(xiǎn)。因此，它只是出售土地的部分權(quán)益，依然等待著未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)時(shí)從土地上分享收益的那一天的到來(lái)。
而桑達(dá)克斯則選擇了跟帕爾迪聯(lián)姻的方式，寧可被帕爾迪入股控制，也不愿永遠(yuǎn)地退出歷史舞臺(tái)，這使得桑達(dá)克斯品牌保留下來(lái)。
對(duì)于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)60年的發(fā)展過(guò)程，主要包括房地產(chǎn)需求因素、政策支持、市場(chǎng)集中、分散化經(jīng)營(yíng)和標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)矛盾這四條主線。在這四方面的影響之下，走過(guò)這60年風(fēng)風(fēng)雨雨的美國(guó)房地產(chǎn)公司，經(jīng)歷的道路和采取的戰(zhàn)略具有驚人的相似性。僅就房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域情況舉例，我們可以看到四大房地產(chǎn)商的市場(chǎng)格局。
在這三條主線之中，房地產(chǎn)的需求因素是根本的對(duì)動(dòng)力，美國(guó)政府的各項(xiàng)政策支持起到了進(jìn)一步的推動(dòng)作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)屬性導(dǎo)致的市場(chǎng)趨向集中，以及由此產(chǎn)生的分散化經(jīng)營(yíng)和標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)的矛盾，最終打造出了適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的四大房地產(chǎn)公司。
他們?cè)诓粩嘧呦虺墒旌妥吭降倪^(guò)程中，大都經(jīng)歷了以下一些階段，我們把它們的道路簡(jiǎn)要描述如下，供讀者參考：
?應(yīng)戰(zhàn)后房地產(chǎn)繁榮而生；
?在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)飽和時(shí)進(jìn)入新的區(qū)域，實(shí)現(xiàn)粗放型擴(kuò)張，迅速建立自己的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；
?利用自身特色優(yōu)勢(shì)整合產(chǎn)業(yè)鏈，增加與上游供應(yīng)商談判的能力，加強(qiáng)定價(jià)權(quán)，獲得成本優(yōu)勢(shì)；
?提升運(yùn)營(yíng)效率，打造差異化優(yōu)勢(shì)，明確市場(chǎng)定位；
?市場(chǎng)的周期性衰退為進(jìn)一步擴(kuò)張?zhí)峁┝藘?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，伺機(jī)繼續(xù)進(jìn)行區(qū)域擴(kuò)張、市場(chǎng)不斷走向集中；
?為了獲得擴(kuò)展的資金而上市，從家族公司變?yōu)楣姽荆?/p>
?對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行精細(xì)劃分與體貼服務(wù)，力圖滿足消費(fèi)者的個(gè)性需求，深入挖掘市場(chǎng)潛力，提升公司份額；
?借助規(guī)模優(yōu)勢(shì)，提煉消費(fèi)者個(gè)性中的共性，借助產(chǎn)品技術(shù)開發(fā)，滿足個(gè)性情況下的標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，降低成本；
?借助市場(chǎng)的政策支持，開展房地產(chǎn)金融服務(wù)，利用金融創(chuàng)新、并購(gòu)等手段持續(xù)擴(kuò)張；
?面對(duì)市場(chǎng)危機(jī)，減少庫(kù)存，減少債務(wù)，保持現(xiàn)金，力圖渡過(guò)危機(jī)東山再起。
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