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一、土地增值稅的征收管理

2002年7月10日，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于認(rèn)真做好土地增值稅征收管理工作的通知》（國(guó)稅函［2002］615號(hào)文件）指出：“土地增值稅自開征以來(lái)，經(jīng)各級(jí)地方稅務(wù)局共同努力，在加強(qiáng)征收管理和組織收入方面做了大量的工作，并且取得了一定成效。但由于房地產(chǎn)開發(fā)與轉(zhuǎn)入周期較長(zhǎng)，造成土地增值稅征管難度大，某些地區(qū)對(duì)土地增值稅征收管理產(chǎn)生了畏難情緒，還有一些地區(qū)誤信土地增值稅要停征，而放松了征管工作，造成了應(yīng)收稅款的流失?！睘楸ＷC稅收任務(wù)的完成，對(duì)認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，規(guī)定如下:

（1）要進(jìn)一步完善土地增值稅的征收管理制度和操作規(guī)程，建立健全土地增值稅的納稅申報(bào)制度、房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)程、委托代征辦法等。

（2）對(duì)在1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或立項(xiàng)并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策已到期，應(yīng)按規(guī)定恢復(fù)征稅。

（3）針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步規(guī)范，房地產(chǎn)投資商的投資回報(bào)趨于正常的情況，各地要進(jìn)一步完善土地增值稅的預(yù)征辦法，預(yù)征率的確定要科學(xué)、合理。對(duì)已經(jīng)實(shí)行預(yù)征辦法的地區(qū)，可以根據(jù)實(shí)際情況，適當(dāng)調(diào)減預(yù)征率。

（4）要繼續(xù)加強(qiáng)與房地產(chǎn)有關(guān)部門的配合，嚴(yán)格按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局《關(guān)于轉(zhuǎn)讓國(guó)有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估問題的通知》（財(cái)稅字［1995］61號(hào)文件），國(guó)家稅務(wù)總局和國(guó)家土地管理局《關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知》（國(guó)稅發(fā)［1996］4號(hào)文件），國(guó)家稅務(wù)總局和建設(shè)部《關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)［1996］48號(hào)文件）等聯(lián)合發(fā)文的要求，加強(qiáng)部門之間的配合和協(xié)作，共同做好土地增值稅的征管工作。

二、土地增值稅的納稅地點(diǎn)

土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。

在實(shí)際工作中，納稅地點(diǎn)的確定又可分為以下兩種情況：

（1）納稅人是法人的。如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地一致，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅即可；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不一致，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（2）納稅人是自然人的。如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致，則在居住所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致，則在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

三、土地增值稅的納稅申報(bào)時(shí)間

（一）一次性付款轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

（二）以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

對(duì)于以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)合同規(guī)定的收款日期來(lái)確定具體的納稅期限。納稅人按照合同約定的收款日期和當(dāng)?shù)匾?guī)定的預(yù)征率先預(yù)交，全部售房款收完后進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

（三）項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本核算或其他原因，無(wú)法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行結(jié)算，多退少補(bǔ)。這里主要涉及以下兩種情況：

1?預(yù)售

納稅人以預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對(duì)在辦理結(jié)算和轉(zhuǎn)交手續(xù)前就取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由省級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。