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一、關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓住房免征土地增值稅的免稅優(yōu)惠

《土地增值稅實施細則》第十二條規(guī)定，個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房,經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準,凡居住滿五年或五年以上的,免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的,減半征收土地增值稅；居住未滿三年的,按規(guī)定計征土地增值稅。

稅收政策對個人轉(zhuǎn)讓住房是否征收土地增值稅，先要區(qū)分是消費性購買還是投資性購買。為了限制炒買炒賣房地產(chǎn)的行為，對投資性購買房地產(chǎn)的行為要征收土地增值稅，而對消費性購買房地產(chǎn)則可以不征收土地增值稅。稅法按照居住年限來區(qū)分消費性購買或投資性購買，是否征收土地增值稅以五年為限，居住滿五年或五年以上的,免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的,減半征收土地增值稅。

但是，在制定實施細則時，對普通標準住宅的認識還不是很明確，所以，對個人轉(zhuǎn)讓的“自用住房”沒有區(qū)分房產(chǎn)類別。財政部、國家稅務(wù)總局在《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干政策的通知》（財稅字［1999］210號文件）中，區(qū)分了普通標準住宅和非普通標準住宅，并規(guī)定，對居民擁有的普通標準住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。

二、關(guān)于個人互換住房的免稅優(yōu)惠

《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字［1995］048號文件）第五條規(guī)定，對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

這里要強調(diào)的是，個人互換住房應(yīng)當向住房所在地的主管稅務(wù)機關(guān)進行申報，請其核實，而不應(yīng)拒不申報。

第四節(jié)企業(yè)兼并、投資聯(lián)營的稅收優(yōu)惠

一、企業(yè)以房地產(chǎn)投資聯(lián)營的稅收優(yōu)惠

財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字［1995］048號文件）第一條規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營的，投資聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。

鼓勵投資聯(lián)營發(fā)揮企業(yè)現(xiàn)有資源的作用，減少下崗人員是我國的一項重要政策，對以房地產(chǎn)作價入股或投資聯(lián)營，在投資聯(lián)營過程中因為資產(chǎn)評估而發(fā)生的增值額，暫免征收土地增值稅，接受投資聯(lián)營企業(yè)再轉(zhuǎn)讓這些房地產(chǎn)時，應(yīng)當就“增值額”征收土地增值稅。這里有一接受投資聯(lián)營企業(yè)再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，如何計算扣除金額的問題。筆者認為，投資方在投資過程中，對于投資資產(chǎn)評估價格與會計賬面價格的差額已經(jīng)計入當期損益，征收了企業(yè)所得稅，接受投資企業(yè)可以按照評估價格入賬，計算資產(chǎn)的成本。但是，由于房地產(chǎn)的增值額免征了土地增值稅，沒有完成土地增值稅的計稅基礎(chǔ)，所以，接受投資聯(lián)營企業(yè)再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時只能按照房地產(chǎn)在投資方的賬面原值作為扣除基數(shù)，不得按評估價格作為扣除基數(shù)。

為了控制房地產(chǎn)行業(yè)投資的過快增長，對于以房地產(chǎn)作價入股投資到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，財政部、國家稅務(wù)總局作了例外的規(guī)定。財稅［2006］21號文件規(guī)定，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字［1995］48號文件第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

此項規(guī)定又涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外投資，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其“建造的商品房”進行投資或聯(lián)營的，要征收土地增值稅。但是，沒有規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以土地使用權(quán)作價入股進行投資聯(lián)營征收土地增值稅。一般原則是，稅法沒有作出征稅規(guī)定的，就不應(yīng)當征收土地增值稅。稅法沒有禁止的即是允許，這就使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以土地使用權(quán)作價入股進行投資聯(lián)營征收土地增值稅沒有法律依據(jù)。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以土地使用權(quán)作價入股進行投資聯(lián)營的，可以免征土地增值稅。