一個房地產(chǎn)企業(yè)融資的最終目的，并不是經(jīng)營一個項目，而要經(jīng)營于公司。在房地產(chǎn)市場上競逐的企業(yè)，由于自身整體實力、目標定位的不同，往往也決定了他們在戰(zhàn)略和戰(zhàn)術上必然存在較大的差異。萬科自然也不例外。
1．誰都逃不掉的生死鏈
按目前國內(nèi)外通行的做法，房地產(chǎn)企業(yè)資金主要來源于以下若干方面：房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金、銀行貸款、股票、基金、信托、債券、海外資金、民間資本等。
而從通常理論上講，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈分三個階段：前期置地階段、開發(fā)樓盤階段、樓盤形成銷售階段。在前期置地階段和開發(fā)樓盤階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量資金投入，因而能否有足夠的投入能力，也就決定了其后的鏈接能否繼續(xù)。
在這三個階段，國內(nèi)企業(yè)所消耗的開支主要有以下幾個方面：土地費用、建設費用、宣傳費用和經(jīng)營費用等。而房地產(chǎn)企業(yè)的收入利潤來源于房屋的銷售收入和出租租金。顯然，若是前期的開發(fā)沒有充足的資金支援，那么后面的進程勢必無法展開，進而直接導致一個房地產(chǎn)企業(yè)的死掉。
也有業(yè)內(nèi)人士認為，現(xiàn)在已經(jīng)進入了資本時代，如果從這個角度來劃分的話，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以劃分為三個類，也有的說是三個階段：
最早的階段是項目公司。根據(jù)相關的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和分析結(jié)果，目前中國房地產(chǎn)企業(yè)約有6萬，其中可能有九成左右仍屬于項目公司。這些項目公司的特征非常明顯，“怎么去拿地，怎么去跑規(guī)劃，怎么去融這個項目的資金，怎么去設計、營銷、策劃”，是企業(yè)者們?？紤]的事情。
第二個階段是公司型公司。業(yè)內(nèi)人士指出，這類公司典型的特點就是，“老板不去想項目，他腦子里想的是公司的戰(zhàn)略方向是哪里？戰(zhàn)略區(qū)域在哪里？戰(zhàn)略目標怎么樣？以后要成為什么樣的企業(yè)？我的品牌在哪里？我的核心競爭力在哪里？我公司的財務怎么樣？他確定了所有這些東西才去考慮項目?！?/p>
第三個階段的公司就是資本型公司。按業(yè)內(nèi)人士的話說：“資本型公司老板所想的東西是資本，資本的目標是什么？”
目前，對于中國的房地產(chǎn)業(yè)來說，無論是外部環(huán)境的變化，還是地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新特點，都深刻地反映出資本時代的來臨?！ ?/p>
根據(jù)業(yè)內(nèi)資料記載，以前地產(chǎn)商的主要融資渠道就是銀行貸款，特別是一些實力弱小的企業(yè)，通過各種變通的辦法，使得實際銀行貸款占總投資額的90%以上。這種單一的融資渠道非常危險。在2007年后的中國地產(chǎn)界尤其如此。
許多業(yè)內(nèi)人士也認為，中國有不少房地產(chǎn)企業(yè)之所以會步入今天的困境，“主要還是因為他們沒有意識到模式標準化對企業(yè)未來發(fā)展的重要性，以至于在開發(fā)流程和資金使用過程中沒有采取事前控制、預測風險和控制風險的措施?！币恍┰u論認為，萬科的今天，顯然得益于王石和萬科管理層采取了如上措施和努力。
筆者在此綜合了我國房地產(chǎn)業(yè)的一些資料，可大致勾勒出房地產(chǎn)商應當保持的資金鏈模式：
一是融資渠道暢通。
二是現(xiàn)金流充足。
三是借力品牌和良好信譽。
四是減少負債，避免盲目擴張。
五是縮短周期，降價打折，推進促銷，加速資金回籠。
六是控制成本，節(jié)約開支。
七是減少房屋和土地的空置，不再捂盤。
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