八是忍痛割愛，顧全大局，或是合作開發(fā)，雙贏互利。
2．地產(chǎn)融資講五略
隨著市場深度發(fā)展，攸關生死的“資金鏈”必然成為每一個房地產(chǎn)企業(yè)死盯的對象。只是，不同的企業(yè)定位，以及由此采取的不同融資策略，寫出的企業(yè)今生也就大不相同了。
為了更好地理會本書主人公的資本故事，筆者在此綜合了相關資料，整理出了目前地產(chǎn)企業(yè)常用的幾種融資策略或方法，以饗各位讀者朋友。
一是銀行貸款融資策略。很明顯，我國房地產(chǎn)業(yè)近些年的發(fā)展與銀行金融資本的支持是緊密相連的。不過，隨著住房產(chǎn)業(yè)和住房金融的發(fā)展，市場競爭日趨激烈，一些違規(guī)信貸行為屢屢發(fā)生。
自2001年6月26日中國人民銀行發(fā)布《關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》起，直到2007年底的各項宏觀調控舉措，用許多業(yè)內人士的話說，就是“銀行與房地產(chǎn)公司的蜜月期結束了”。這也就預示了房地產(chǎn)企業(yè)靠銀行貸款的融資策略正在接受強有力的考驗。
二是合作開發(fā)融資策略。這種策略意味著發(fā)展商要尋找一家或幾家有經(jīng)濟實力的企業(yè)進行合作開發(fā)，通常被認為“是一種分散和轉移籌資負擔的較好方法”。
據(jù)業(yè)內人士指出，合作開發(fā)的形式是多種多樣的：可以是兩家或多家；可以長期或就項目短期合作；可以緊密或是松散，等等。
三是預售房屋融資策略。這種策略在地產(chǎn)業(yè)內幾乎被所有的企業(yè)采用過。按業(yè)內相關規(guī)定，房屋預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給投資置業(yè)者，由此獲得房屋預售款。而開發(fā)商通常的做法也是將預售款及時投入建設項目中。
這種策略對于投資置業(yè)方來說，可以先期支付少量的資金就有可能享受到未來的增值收益；而對于發(fā)展商來說，預售雖然可能喪失一點未來利益，卻可以籌集到必要的建設資金，又可以將部分市場風險轉移給買家。因而，2008年前，在房地產(chǎn)市場一片火熱的情況下，投資置業(yè)人士及機構往往會對預售樓花表現(xiàn)出極大的熱情。
四是利用外資融資策略。根據(jù)相關資料，我國房地產(chǎn)公司利用外資的方式大致有兩種：一是直接投資，多以成立合資或合作公司的方式。二是間接投資即利用外資貸款。間接利用外資一般不涉及企業(yè)所有權與控制權的喪失問題，但需要用外匯還本付息，除了一些國際性或政府間優(yōu)惠貸款外，國外商業(yè)貸款利率一般都很高，故其風險較大。
業(yè)內人士分析認為，通常情況下，除從事大型項目的開發(fā)外，中小型企業(yè)一般不會采用此種策略，也不適合。
最后一種就是信托融資策略。這種策略就是房地產(chǎn)開發(fā)商借助權威信托責任公司專業(yè)理財?shù)膬?yōu)勢和運用資金的豐富經(jīng)驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發(fā)項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。
根據(jù)業(yè)內人士的分析，信托融資策略具有制度優(yōu)勢，創(chuàng)新空間寬廣，有巨大的靈活性。相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資策略不但可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的運營成本，節(jié)約財務費用，還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運用和公司的發(fā)展。同時，信托在供給方法上也十分靈活，可以針對房地產(chǎn)公司本身運營需求和具體項目設計個性化的資金信托產(chǎn)品。就目前而言，信托正在成為房地產(chǎn)業(yè)融資的新熱點。
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