不過(guò)，信托行業(yè)受到銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)管，而信托對(duì)房地產(chǎn)貸款的支持以及由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，自然更要受到國(guó)家為此所做出的一系列新安排制約。因而進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的信托資金也會(huì)受到一定影響或限制。
3．細(xì)看萬(wàn)科的資本大系
對(duì)照上文內(nèi)容，再來(lái)看看萬(wàn)科的資本大系。
如果說(shuō)王石在創(chuàng)業(yè)上激情過(guò)人，那么，他在資本方面也是悟性出眾。事實(shí)上，王石和萬(wàn)科之所以能成長(zhǎng)為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍標(biāo)桿，“資本系”的多元化之舞功不可沒(méi)。
萬(wàn)科的權(quán)威人士曾公開(kāi)表示，目前行業(yè)整體的資金來(lái)源比較單一，由于直接融資渠道沒(méi)有全面建立起來(lái)，行業(yè)融資過(guò)度依賴預(yù)售款和銀行信貸，這不僅引發(fā)了社會(huì)的憂慮，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)也是不安全的，而萬(wàn)科是較早嘗試建立多元化融資渠道的住宅企業(yè)。
特別是當(dāng)前面臨著國(guó)家新一輪宏觀調(diào)控的環(huán)境變化，已有過(guò)兩次宏觀調(diào)控經(jīng)歷的萬(wàn)科管理層，早已深諳資金乃是地產(chǎn)業(yè)的生命線。萬(wàn)科新一代總經(jīng)理郁亮就曾表示，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一場(chǎng)劃時(shí)代的變革，整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)化、透明化將成為不可阻擋的方向，但在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中隨時(shí)可能引起新的洗牌，企業(yè)需要的是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的充分估計(jì)和留給自己盡量多的騰挪余地。
目前，萬(wàn)科的融資渠道主要有銀行貸款、股票發(fā)行、發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券、房地產(chǎn)信托、迅速銷(xiāo)售從購(gòu)房者手中收回資金、大股東支持和尋求合作這幾種方式。
這里可將萬(wàn)科的資本操作過(guò)程概述如下：
其一，萬(wàn)科是中國(guó)首批上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，首次公開(kāi)募集資金就不在少數(shù)。就股市募資而言，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的積累，萬(wàn)科的優(yōu)勢(shì)正越來(lái)越明顯：從2000年到2005年，萬(wàn)科經(jīng)歷了一次配股、兩次發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券，總計(jì)從資本市場(chǎng)募集億元的資金；2006年底，萬(wàn)科非公開(kāi)發(fā)行順利實(shí)施，一次性募集資金達(dá)42億元；2007年8月，萬(wàn)科增發(fā)億A股，募資100億元人民幣。
隨后，萬(wàn)科再度公告，擬發(fā)行總金額不超過(guò)59億元的公司債。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬(wàn)科的公司債發(fā)行，可進(jìn)一步優(yōu)化公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)，減少短期借款。
其二，業(yè)內(nèi)都認(rèn)為，萬(wàn)科在企業(yè)債券融資方面也做得非常出色。如2002年和2004年，萬(wàn)科通過(guò)兩次發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券分別募集資金15億元和億元。在中國(guó)資本市場(chǎng)上兩次發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券的上市公司中，萬(wàn)科是唯一一家。
其三，在信托融資方面，萬(wàn)科也表現(xiàn)搶眼。例如，僅在2003年底到2004年底的一年間，萬(wàn)科連續(xù)三次使用信托方式進(jìn)行資金募集，用于不同項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，每次募集的資金均在億元以上。
除了以上幾個(gè)方面，即使面臨著政策外部大環(huán)境的新變化，萬(wàn)科在銀行貸款方面的融資并沒(méi)有受到太大影響。其中，2004年11月，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司就與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行簽署了《銀企合作協(xié)議》，獲得農(nóng)行億元綜合授信額度。有人稱之為“這是中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行有史以來(lái)對(duì)一家房地產(chǎn)企業(yè)的最大規(guī)模授信”。
針對(duì)萬(wàn)科目前采用的資本路徑，王石曾公開(kāi)表示，在通過(guò)市場(chǎng)公開(kāi)方式獲取土地政策出臺(tái)以及“121”號(hào)文件抬高房地產(chǎn)企業(yè)資金門(mén)檻后，過(guò)去的“大項(xiàng)目、小資金”運(yùn)作方式已不適應(yīng)現(xiàn)行規(guī)則，萬(wàn)科有必要學(xué)會(huì)運(yùn)作“大項(xiàng)目、大資金”，強(qiáng)調(diào)融資渠道的多元化顯然有積極意義。
資深人士評(píng)論則認(rèn)為，拓寬融資渠道所帶來(lái)的直接后果就是降低了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于銀行貸款資金的依賴性，改善了資本負(fù)債結(jié)構(gòu)。2007年11月，王石就對(duì)媒體透露，2003年以前，萬(wàn)科的流動(dòng)資金當(dāng)中，70%是靠銀行，30%靠其他渠道。經(jīng)過(guò)這么多年的產(chǎn)業(yè)專(zhuān)業(yè)化、資金多元化，現(xiàn)在是倒過(guò)來(lái)了，30%依靠銀行，70%是其他資金，比如可轉(zhuǎn)債、與其他公司合作等多元化，所以現(xiàn)在銀根的緊縮對(duì)萬(wàn)科的影響是比較小的。
也有資料顯示，萬(wàn)科當(dāng)前的資產(chǎn)負(fù)債率不僅低于行業(yè)平均水平，其債務(wù)結(jié)構(gòu)也較為分散，呈現(xiàn)三分天下的局面，長(zhǎng)期債券、信托和海外資金約各占1/3。
“對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)融資是一個(gè)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略，是未來(lái)幾年需要不停去做的事情，而其中要考慮的一個(gè)核心因素是，我們?nèi)谫Y的速度能否跟得上發(fā)展的速度?！憋@然，萬(wàn)科管理層希望將資本平臺(tái)做大，而所有能夠使用的融資工具，都會(huì)去進(jìn)行嘗試。
輿論普遍認(rèn)為，因?yàn)樵谥卫斫Y(jié)構(gòu)、品牌和管理上多年積累下來(lái)的良好口碑，使得萬(wàn)科在公眾和資本市場(chǎng)上都很受認(rèn)可，所以在融資渠道上，萬(wàn)科也可以擁有更多的戰(zhàn)略選擇。
其實(shí)，如果按照成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類(lèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本來(lái)是金融業(yè)下面的一個(gè)分支。而地產(chǎn)界以前所流傳過(guò)的一句話就是，王石“不懂房地產(chǎn)，只是善于資本運(yùn)作”。這也許從另一個(gè)角度肯定了王石和萬(wàn)科在資本市場(chǎng)上的長(zhǎng)袖善舞吧。
鄂公網(wǎng)安備 42010302001612號(hào)