它們進(jìn)入的方式，一是直接收購(gòu)地產(chǎn)物業(yè)。
如摩根士丹利2005年4月出資4億收購(gòu)富力集團(tuán)在北京的一座寫(xiě)字樓，6月出資8.5億收購(gòu)上海廣場(chǎng)4萬(wàn)平方米商業(yè)用房，9月又出資9000萬(wàn)美元收購(gòu)上海世貿(mào)大廈，32億收購(gòu)上海明天廣場(chǎng)；麥格理2005年7月出資38億收購(gòu)杭州等9城市的購(gòu)物中心，8億元收購(gòu)上海新茂大廈，9月又以4億收購(gòu)上海城市酒店公寓；高盛8.9億元購(gòu)入上海百騰大廈；DIFA2005年8月7.2億收購(gòu)上海華獅中心。
二是入股或合資。如華平投資與陽(yáng)光100、富力地產(chǎn)、浙江綠城、北京融科開(kāi)展合作，累計(jì)出資10億美元；美林與北京銀泰、南京鋒尚分別結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系；瑞星思達(dá)與中信合資投資山東地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)商務(wù)部數(shù)據(jù)，2005年房地產(chǎn)業(yè)外資合作項(xiàng)目2119項(xiàng)，合同金額194億美元，當(dāng)年實(shí)際利用54.18億美元。
三是注資。如RREEF向珠?！爸兄樯铣恰弊≌?xiàng)目注入2.25億美元；軟銀亞洲和凱雷投資聯(lián)合向順馳注資4500萬(wàn)美元；麥格理、花旗等也都在尋找好項(xiàng)目投資。
四是獨(dú)資。如凱德置地在北京設(shè)立開(kāi)發(fā)企業(yè)，2005年上半年投資達(dá)78億人民幣。
五是進(jìn)入中國(guó)的外資銀行開(kāi)展房貸業(yè)務(wù)。如東亞銀行北京分行2005年業(yè)務(wù)量中，房貸已占30%；永亨、恒生、中信嘉華在廣州、上海也開(kāi)展了房貸業(yè)務(wù)?；ㄆ煦y行也于2006年開(kāi)始介入房貸。
除了投資機(jī)構(gòu)，海外游資即熱錢(qián)也紛紛涌入。熱錢(qián)主要是賭人民幣升值，它們從各種渠道入境后，相當(dāng)數(shù)量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，謀求雙重套利。
熱錢(qián)短期套利的特性，決定了其大多涌入中高檔住宅市場(chǎng)。這一輪調(diào)控之前，上海、北京等中高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要是國(guó)內(nèi)熱錢(qián)如溫州炒房團(tuán)、山西煤老板炒房團(tuán)之類興風(fēng)作浪，炒買(mǎi)炒賣(mài)之間，不斷推高房?jī)r(jià)。調(diào)控之后，部分國(guó)內(nèi)熱錢(qián)轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他產(chǎn)業(yè)，但境外熱錢(qián)卻跟進(jìn)來(lái)了，大大增加了中高端市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力，以更大的手筆呼風(fēng)喚雨、推波助瀾，房?jī)r(jià)自然越來(lái)越高。有買(mǎi)房的就有為其建房的，任志強(qiáng)說(shuō)他不為窮人建房，只為富人建房，其實(shí)是來(lái)自于他真實(shí)的市場(chǎng)感受。中高檔住宅暴利多多，誰(shuí)還為老百姓建低檔房呢？普通住宅供不應(yīng)求，價(jià)格也就眼看著一天天高起來(lái)，高到老百姓無(wú)法承受，自然就是民怨沸騰。據(jù)零點(diǎn)公司2006年調(diào)查，太原商品房的購(gòu)買(mǎi)者中80%是非本市居民，北京、大連是60%，鄭州是55%，該調(diào)查據(jù)此判斷，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)基本上是被投機(jī)資金操縱了。
短期套利的資金，往往是打一槍換一個(gè)地方，來(lái)得快去得也快。今天房市好，蜂擁而入；明天股市熱，又作鳥(niǎo)獸散。聚散之間，留下無(wú)窮的后患。假使有一天，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的境內(nèi)熱錢(qián)加境外熱錢(qián)全部撤出，留下那么多高檔住宅，誰(shuí)來(lái)居住、誰(shuí)來(lái)消費(fèi)呢？恐怕就會(huì)出現(xiàn)當(dāng)年海南、北海的局面。
境內(nèi)的熱錢(qián)，還算“肉爛在鍋里”，境外的熱錢(qián)則更難以控制，中國(guó)不是它們的家，遲早是要走的。它們主要目的是賭人民幣升值，暫時(shí)寄宿在房市、股市，順便撈一把，將來(lái)一旦在匯市得手，連本帶利都要撤出。而且熱錢(qián)極其敏感，稍有風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)立即反應(yīng)，來(lái)去無(wú)蹤。
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