時間快進到20世紀90年代及21世紀初。嬰兒潮一代年齡增加，對住房的需求大幅上漲。首先，他們對首套房子的需求在80年代末至90年代初達到峰值。孩子們稍大一些的時候，他們會賣掉首套房產(chǎn)，換一所更大的房子。這一購買高峰出現(xiàn)在2005~2006年。不過，根據(jù)正常人口趨勢周期來看，其出現(xiàn)時間應(yīng)該更早一些，大概在2003年左右。峰值推遲出現(xiàn)的原因包括信貸易得、再融資及經(jīng)濟持續(xù)增強。再融資的最大動力來自需要獲得更多資金，用于孩子的教育支出。普通收入家庭首次能夠承受過去少數(shù)富裕家庭才負擔(dān)得起的消費：當(dāng)私立學(xué)?；虼髮W(xué)教育費用增長遠遠快過醫(yī)療費用時，能把孩子送去接受一流教育。
同時，日益增長的需求、不斷下調(diào)的利率和唾手可得的信貸，共同把房產(chǎn)價格推向一個又一個新高。作為抵押貸款擔(dān)保品的房屋本身，其價值也隨上漲的需求與下降的利率一起穩(wěn)步上升。鑒于沒有明顯風(fēng)險，放貸方似乎都在不停地印鈔票。借貸人還錢，放貸方可以吃進利息。借貸人不還錢，放貸方還可以沒收用于抵押的房產(chǎn)，也足夠抵消所欠貸款。瞧瞧！一個毫無風(fēng)險的行業(yè)就這樣發(fā)展壯大！穩(wěn)健合規(guī)的貸款市場已經(jīng)很大，但隨著房價攀升、房地產(chǎn)市場開始超車，整個世界開始被超額貸款、次級貸款、次優(yōu)級貸款、可調(diào)整利率抵押貸款、可選性可調(diào)整利率抵押貸款左右。這樣的轉(zhuǎn)變不同于此前的任何經(jīng)濟活動—前所未有！就算在“咆哮的20年代”的泡沫繁榮中，較富裕家庭所能獲得的抵押貸款額度最多也只有擔(dān)保品價格的50%，而且貸款期限通常不超過5年。目前，中國等新興市場國家的貸款政策也還是如此！
第二次世界大戰(zhàn)后出臺的創(chuàng)新性《軍人安置法案》、低利率以及五六十年代嬰兒潮一代的迅速成長，使美國家庭住房擁有率在六七十年代一直維持在60%左右。如圖3–6所示，這一數(shù)值在80年代開始變化，越來越多的人由租房轉(zhuǎn)向買房。這種變化非常合理：嬰兒潮一代向30歲邁進，紛紛成家立業(yè)。特別是1986年以后，結(jié)婚人數(shù)大量增加。
美國擁有住房家庭比例在20世紀90年代持續(xù)上升，進入自我強化循環(huán)。擁有住房的家庭不僅安頓下來，而且開始進行投資。無論是近期（90年代）還是此前更長的時間內(nèi)（第二次世界大戰(zhàn)后），此類投資價值都是只升不降。住房購買不是隨便的一種投資，而是舉債投資。假設(shè)首付2萬美元，抵押貸款8萬美元，購進了一處價值10萬美元的房產(chǎn)。若兩年后以11萬美元將房產(chǎn)出售，即房產(chǎn)增值了1萬美元或上漲了10%。但從投資角度看，首付的2萬美元產(chǎn)生了50%的收益。這就是舉債投資的引人之處。問題在于，舉債投資升值誘惑是以資質(zhì)合格的借貸人數(shù)量不斷縮小為代價的。隨著住房擁有率不斷提高，符合合規(guī)貸款條件的人數(shù)必然越來越少。所以，金融機構(gòu)開始分擔(dān)更多戲份，迎合公眾需要，為他們提供多種貸款途徑，以便購買住房。
鄂公網(wǎng)安備 42010302001612號