中短期均衡將被打破，房價未來一年下跌可期
【導讀】隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的長期化，購房者、持房者和開發(fā)商等市場主體預期發(fā)生變化，進而使得供需發(fā)生逆轉。房產(chǎn)的資產(chǎn)配置功能已是昨日黃花。昨天，持有房產(chǎn)=收益；今天，持有房產(chǎn)=成本；明天，持有房產(chǎn)=虧損。
2010年9月，筆者撰文指出“本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策將持續(xù)兩年以上”，如今這一判斷已經(jīng)被驗證。兩年來，投資投機性需求基本被抑制，房價過快上漲的勢頭被遏制，房地產(chǎn)作為投資品的資產(chǎn)配置效應已經(jīng)蕩然無存。進入2012年，管理層多次強調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。筆者認為，中央將在未來較長一段時間內(nèi)保持目前的調(diào)控力度不變，如果房價出現(xiàn)明顯反彈調(diào)控甚至會加碼。持有房產(chǎn)的機會成本會越來越高，隨著未來新房和存量房有效供給的增加和需求的持續(xù)受抑制，中短期的市場價格均衡有望在未來一年被打破。
調(diào)控政策將長期化
由于2009年下半年開始中國房價出現(xiàn)明顯上漲，形成了一定的泡沫，2010年4月開始包括限購限貸在內(nèi)的一系列嚴厲的房價調(diào)控政策陸續(xù)出臺。
進入2012年，隨著本輪調(diào)控政策效果漸顯以及地方政府財政吃緊，地方政府“小動作”開始逐漸增多，逐步地試探中央對放松調(diào)控的底線。從中央的反應來看，對堅持本輪調(diào)控的態(tài)度十分堅決，凡是涉及限購限貸的“微調(diào)”一律予以叫停，有的措施當天公布轉天就被撤下。7月7日，總理在江蘇考察時強調(diào)，“目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關鍵時期，調(diào)控任務還很艱巨。必須堅定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策?！?月底，國務院派出8路督察組，對地方貫徹落實調(diào)控政策措施情況開展專項督查。
筆者認為，此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策未來有可能長期化。首先，雖然房價過快上漲的勢頭得到了明顯遏制，但目前很多城市的房價依舊處于較高水平，正如溫總理今年3月所言：“目前房價還遠遠沒有回到合理價位，調(diào)控不能放松?！笨梢姡据喺{(diào)控正處于“中流擊水，不進則退”的階段，短期內(nèi)如果退出調(diào)控將前功盡棄。其次，房產(chǎn)稅和保障房等對沖房價上漲的中長期機制建立仍需時間，在這些機制沒有全面發(fā)揮作用前，調(diào)控政策不宜退出。我國于2010年開始大規(guī)模的保障房建設，從建設周期看，從開始建設到竣工需要兩年左右的時間，預計2013年、2014年將是我國保障房大面積入市的階段；而房產(chǎn)稅目前雖然在試點，但大面積的推廣仍需時日。最后，“高房價”所暴露出的社會問題日益突出，已經(jīng)不單單是一個經(jīng)濟問題。由于中國正處于快速城鎮(zhèn)化和居民收入快速增長階段，民眾將房地產(chǎn)作為資產(chǎn)配置的需求日趨強烈，然而由于土地稀缺和收入分配不均等問題，投資投機需求往往使得房價暴漲形成泡沫，一方面給中國經(jīng)濟帶來很大危害和風險，另一方面也成為社會不穩(wěn)定甚至加劇社會矛盾的重要因素。所以，從政治和社會穩(wěn)定的角度看，本輪調(diào)控政策將長期化。
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