供需力量正在逆轉(zhuǎn)
影響房地產(chǎn)價格的長期因素是供需。調(diào)控的長期化將引發(fā)購房者、持房者和開發(fā)商等市場主體預期發(fā)生變化，進而使得供需發(fā)生逆轉(zhuǎn)。
調(diào)控以來，市場銷售逐步趨冷，價格出現(xiàn)回落。2011年1月，70個大中城市新建商品住宅價格同比漲幅為106.8，上漲的城市有68個，而2012年8月同比漲幅下滑至98.7，上漲城市只有14個。二手住宅的價格趨勢與新建住宅大體相當。商品房銷售累計同比增速從2009年11月的53%高位一路下滑至2012年2月-14%的低點，已經(jīng)接近金融危機時期的水平。隨著銷售的趨冷和價格的回落，市場各主體的預期正在發(fā)生明顯變化。
圖1 2011年以來70個大中城市新建住宅價格下跌明顯
資料來源：WIND,萬博經(jīng)濟研究院
房地產(chǎn)的價格運行規(guī)律不同于一般商品，金融屬性十分明顯。房價上漲期，市場交投火爆，價格繼續(xù)上漲的預期強烈，對于剛性需求的購房者而言越晚入市意味著需要支付的購房成本越高，對于投資性和投機性需求而言，此時持有房產(chǎn)可以獲取價格上漲帶來的收益。所以，購房者入市積極，房價繼續(xù)上漲，這種上漲又強化了預期。當房價由于政策調(diào)控等原因漲幅開始變緩甚至不漲的時候，剛性需求的購房者大多會選擇持幣觀望，希望未來房價下跌從而減少購房成本，而此時投資投機性需求持有房產(chǎn)等于其機會成本，這一部分需求將被明顯抑制。這一階段，成交量會明顯減少，開發(fā)商的資金鏈逐步緊張，部分開發(fā)商選擇降價促銷，二手房的持有者也開始拋售手中的房產(chǎn)，從而導致供應量增大需求減少，價格開始松動。隨著價格由漲轉(zhuǎn)跌，市場預期將發(fā)生進一步轉(zhuǎn)變，價格越跌，購房者觀望情緒越重，此時持有房產(chǎn)將等于機會成本甚至損失，投機性購房需求離開市場，從而導致需求銳減，而開發(fā)商出于回籠資金的需要也會加大出貨力度，二手房由于貶值預期拋售加劇，從而導致供給大幅增加，供需形勢的扭轉(zhuǎn)將進一步加速房價的下跌，預期再次被強化，形成惡性循環(huán)。
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