目前我國(guó)房市正處于供需力量基本持平的短期均衡階段。正如前文所言，此輪房地產(chǎn)調(diào)控將長(zhǎng)期化，限購(gòu)限貸政策不會(huì)輕易退出。筆者認(rèn)為隨著調(diào)控效果的持續(xù)和持有房地產(chǎn)機(jī)會(huì)成本的不斷增加，市場(chǎng)預(yù)期將逐步趨于悲觀，導(dǎo)致供需力量對(duì)比發(fā)生變化，房?jī)r(jià)的均衡將被逐步打破。
首先，投資投機(jī)性需求基本被擠出市場(chǎng)。限購(gòu)政策基本封殺了第二套房以上的投資和投機(jī)需求。對(duì)于投資投機(jī)性需求而言，持有房產(chǎn)追求的是價(jià)差收益，而房?jī)r(jià)持平或下跌將產(chǎn)生機(jī)會(huì)成本甚至虧損。所以，只要限購(gòu)限貸政策不退出，房?jī)r(jià)沒(méi)有暴漲的可能，投資投機(jī)性需求就不會(huì)回到市場(chǎng)。
其次，上半年市場(chǎng)的回暖主要是開(kāi)發(fā)商降價(jià)走量和部分剛需入市造成，隨著這部分需求的逐步釋放，市場(chǎng)需求將重歸平淡。以深圳為例，上半年90平米以下商品房的成交面積比2011年同期上漲18%，90-140平米的成交面積比2011年同期上漲11.4%，而140平米以上的成交面積卻比上年同期下降0.3%。可見(jiàn)，今年上半年的銷(xiāo)售主要以剛性需求的小戶型為主，而大中戶型成交慘淡。然而，進(jìn)入6月以后，90平米以下戶型的成交面積出現(xiàn)下滑，從今年5月最高的265萬(wàn)平米下降到7、8月份的200萬(wàn)平米左右。所以，隨著政府對(duì)調(diào)控政策不變的多次重申和剛性需求邊際效應(yīng)的逐步遞減，購(gòu)房者開(kāi)始重新持幣觀望，剛性需求帶動(dòng)樓市回暖的效應(yīng)在逐步減弱。
再次，商品房庫(kù)存持續(xù)增加，下半年新房供應(yīng)將放量。自2010年調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，全國(guó)商品房住宅大幅增長(zhǎng)，從2010年6月的10646萬(wàn)平方米上升至12年8月的20401萬(wàn)平方米，累計(jì)漲幅接近1倍，這在以往是從來(lái)沒(méi)有過(guò)的。今年上半年，竣工的商品住宅增長(zhǎng)緩慢，然而下半年將迎來(lái)新房上市高峰期。按照商品房2年的建設(shè)周期計(jì)算，2010年下半年到2011年上半年商品住宅新開(kāi)工面積快速增長(zhǎng)，該批項(xiàng)目將于2012年下半年開(kāi)始集中進(jìn)入竣工期，商品房待售面積將在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上繼續(xù)大幅上升。從上市公司中報(bào)披露的情況看，主要房地產(chǎn)上市公司今年10月之后的交付項(xiàng)目都將出現(xiàn)明顯增加，這與上面的分析基本吻合。
圖2 商品房住宅待售面積大幅增長(zhǎng)
資料來(lái)源：WIND,萬(wàn)博經(jīng)濟(jì)研究院
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