第二，與國內(nèi)企業(yè)合作，開發(fā)房地產(chǎn)。境外投資機構(gòu)對中國房地產(chǎn)市場的介入越來越深，在物業(yè)收購熱潮之后，境外機構(gòu)的注意力開始轉(zhuǎn)移到開發(fā)領(lǐng)域。外資將普遍采取與本土地產(chǎn)商結(jié)成合作伙伴的方式進入中國房地產(chǎn)市場，而不再自主開發(fā)。目前，已經(jīng)投資中國房地產(chǎn)市場且收益頗豐的摩根士丹利、凱雷集團大多是采用與本土地產(chǎn)商攜手的方式進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)。2007年2月，摩根斯丹利與上海永業(yè)集團成立合資公司，共同開發(fā)上海市中心盧灣區(qū)一塊商業(yè)用地；2007年3月，重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司和荷蘭ING房地產(chǎn)機會基金聯(lián)合以9.25億元人民幣高價競得113.5畝成都航天通信設(shè)備有限責任公司地塊。
第三，借助于地產(chǎn)基金吸引境外資本。近來，眾多類似的私人房產(chǎn)基金將目光投向了中國內(nèi)地市場。據(jù)北京戴德梁行物業(yè)管理有限公司的數(shù)據(jù)表明，2009年國外投資者總共購買了價值295億美元的房產(chǎn)，每個房產(chǎn)價值都超過了1000萬美元。
此類基金既不是房地產(chǎn)的實際使用者也不是長期投資者，而是想通過金融手段套利的投資者(比如海外基金)。在實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)公司和房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)在海外上市多數(shù)是通過紅籌途徑，大量外資通過這條途徑進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。通過長期持有或出售獲取利潤。其投資目標往往選擇收益穩(wěn)定、租金回報高的物業(yè)，以此作為抵押在海外借款。然后，將這些物業(yè)打包，通過房地產(chǎn)信托投資基金等形式尋求在海外上市，資金回籠后再做下一單交易。
·熱錢撤離房地產(chǎn)市場
熱錢迅速、大量地撤出，最可能的原因就是人民幣升值幅度達到預期甚至超過預期，逐利避險的本性會驅(qū)使熱錢將所有房產(chǎn)拋出，迅速撤離中國樓市。
與房地產(chǎn)企業(yè)對接的熱錢其變現(xiàn)性相對較差，只有等待所投資的項目銷售后才能獲得投資回報，因此其撤離對市場影響相對較小。但是另外兩種熱錢的迅速撤離將對中國整個金融系統(tǒng)造成不可估量的災難。
熱錢撤離樓市，不會一次性將其擁有的房產(chǎn)拋向市場——市場無法在短期內(nèi)消化如此大量的高端物業(yè)，風險太大。而會由中間買家(炒家)接盤，一層一層傳遞下去，直至完全推向真實購買市場。在這個過程中，銀行扮演著極為重要的角色。中間買家獲利的主要工具就是銀行：自己出一定比例的購房款，剩余部分向銀行貸款，由銀行先行支付。從正常程序看，銀行在發(fā)放貸款前會對房產(chǎn)進行估價，以所估價格為基數(shù)放貸，貸款人必須定期還款，否則就有失去房產(chǎn)的危險。但這個過程極有可能發(fā)展成炒家對炒，即賣家和買家勾結(jié)起來抬高房價欺騙銀行及其評估機構(gòu)，騙取銀行貸款。這樣，最終即便沒有下家接盤，貸款人也大可以把房產(chǎn)拱手交給銀行——其利益已經(jīng)從銀行的貸款中獲取了。這種狀況最直接的受害者就是銀行——呆賬、壞賬迅速增長，出現(xiàn)危機。
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